+90 540 097 1035Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme nasıl sona erer?
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korumak için kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme imkânlarını sınırlamıştır. Kiraya veren, sözleşme süresi doldu diye kiracıyı tahliye ettiremez; ancak kanunda sayılan nedenlerden biri varsa ve belirli süreler içinde harekete geçerse tahliye isteyebilir. Bu sürelerin çoğu hak düşürücü niteliktedir ve kaçırıldığında hak bir sonraki döneme kalır.
Kiracının bildirimi ve sözleşmenin uzaması (TBK md. 347)
Belirli süreli kira sözleşmesinde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiracı bu bildirimi yaparak sözleşmeyi dönem sonunda sona erdirebilir.
Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir.
01.03.2014'te başlayan bir yıllık sözleşmede ilk süre 01.03.2015'te biter. On yıllık uzama süresi 01.03.2025'te dolar. Kiraya veren, bu süreyi izleyen uzama yılının sonu olan 01.03.2026 tarihinde sözleşmeyi sona erdirebilir; bunun için en geç 01.12.2025'te bildirimde bulunması gerekir. Bu tarih kaçırılırsa bir sonraki uzama yılının sonu beklenir.
Kiraya verenin dava yoluyla tahliye nedenleri
Gereksinim, yeniden inşa ve esaslı onarım (TBK md. 350)
Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa ya da kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı gerekli ve bu sırada kullanımı imkânsızsa sözleşmeyi sona erdirebilir. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Yeni malikin gereksinimi (TBK md. 351)
Kiralananı sonradan edinen kişi, aynı yakınları için gereksinim varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinmeden altı ay sonra açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Yeni malik, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma hakkına da sahiptir.
Tahliye taahhüdü (TBK md. 352/1)
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiralanan teslim edilmeden önce alınan tahliye taahhütleri geçersizdir.
İki haklı ihtar (TBK md. 352/2)
Kiracı, bir kira süresi içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. İki ihtarın aynı kira dönemi içinde ve ayrı aylar için gönderilmiş olması gerekir.
Kiracının veya eşinin konutu (TBK md. 352/3)
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
Arabuluculuk zorunluluğu
01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu nedenle kanundaki bir aylık süre içinde arabulucuya başvurulmalıdır. Tahliye taahhüdüne veya kira bedelinin ödenmemesine dayalı icra takipleri ise arabuluculuk şartına tabi değildir.