Kira Tespitinde Hakkaniyet İndirimi Nedeniyle Reddedilen Kısım İçin Karşı Taraf Vekâlet Ücretine Hükmedilir mi?

Kira Tespitinde Hakkaniyet İndirimi Nedeniyle Reddedilen Kısım İçin Karşı Taraf Vekâlet Ücretine Hükmedilir mi?

Kira bedelinin tespiti davasında hâkim, bilirkişinin belirlediği rayiç bedelden hareket eder; ardından kiracının eski kiracı olması gibi olguları gözeterek hak ve nesafet (hakkaniyet) indirimi uygular. Bu indirim, hükmedilen bedeli davacının talebinin altına düşürür ve dava "kısmen kabul" ile sonuçlanır. Bunun ardından gelen soru, uygulamada dosyanın esasından daha çok tartışma yaratmaktadır: Yalnızca hâkimin takdirinden doğan bu indirim nedeniyle reddedilen kısım için, davalı kiracı yararına karşı taraf vekâlet ücretine (KTVÜ) hükmedilecek midir? Bölge adliye mahkemeleri bu soruya bugün iki farklı cevap vermektedir ve ortaya çıkan tablo, aynı bölge adliye mahkemesinin aynı dairesinin bir yıl arayla verdiği kararların bile birbirinden ayrıldığı bir görünüm sunmaktadır. Bu rehberde, İstanbul'da kira ve gayrimenkul hukuku alanında çalışan LimanLegal Hukuk Bürosu olarak tartışmayı kanun ve tarife metinleri, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu içtihadı ve 2024–2026 tarihli istinaf kararları üzerinden karşılaştırmalı biçimde ele alıyoruz.

Tartışmanın Doğduğu Yer: Kira Tespitinde Hakkaniyet İndirimi

Kira bedelinin tespiti davasında hâkimin görevi, yeni kira döneminde uygulanacak bedeli belirlemektir. Bu belirlemenin yöntemi kanunla değil, 6570 sayılı Kanun'un 2 ve 3. maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptali sonrasında oluşan boşluğu doldurmak üzere 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kurulmuş, sonrasında yerleşik içtihatla ayrıntılandırılmıştır. Yöntem üç aşamalıdır:

1. Emsal araştırması ve keşif. Taraf emsalleri ve resen bulunan emsaller yerinde görülür, kira bedeline etki eden nitelikler karşılaştırılır.
2. Boş rayicin belirlenmesi. Kiralananın yeniden ve boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedeli tespit edilir.
3. Hakkaniyet indirimi. Bu bedelden, kiracının eski kiracı olması başta olmak üzere somut olgular gözetilerek hakkaniyete uygun bir indirim yapılır.

Yargıtay, bu üç aşamalı yöntemi ve indirimin kime ait olduğunu şöyle ortaya koymuştur:

"18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre 'hak ve nesafet' ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. […] Ayrıca, hak ve nesafet indirimi yapılacak ise bunun Hakim tarafından yapılması gerekmekte olup, bilirkişinin hak ve nesafet indirimi yapması da doğru değildir." — Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 23.09.2014 tarihli, E. 2014/8228, K. 2014/10212 sayılı karar

Aynı kararda, indirimin yapıldığı ve talebin bir bölümünün reddedildiği olayda vekâlet ücreti bakımından da bir tespit yapılmıştır: "Kabule göre de; Davacı talebinin kısmen kabulüne karar verildiğine ve davalı taraf da kendisini vekille temsil ettirdiğine göre reddedilen kısım yönünden davalı lehine vekalet ücreti takdir edilmemesi de doğru değildir." Tartışmanın çekirdeği tam olarak bu cümlenin, hakkaniyet indiriminden doğan farkı da kapsayıp kapsamadığıdır.

İndirimin ölçüsü bakımından yerleşik uygulama, indirimin hâkimin takdirinde olduğunu ve somut olgulara dayanması gerektiğini kabul eder. Uygulamada oranlar çoğunlukla %10 ile %20 arasında seyretmektedir; nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 21.04.2026 tarihli kararına konu dosyada %10, 14.10.2025 tarihli kararına konu dosyada %14 oranında indirim uygulanmıştır (Yargıtay 3. HD, 21.04.2026, E. 2025/5638, K. 2026/2368; Yargıtay 3. HD, 14.10.2025, E. 2025/3101, K. 2025/4808). Oranın önceden bilinemez oluşu, aşağıda ele alınacak birinci görüşün temel çıkış noktasıdır.

Kanuni ve Normatif Çerçeve

Tarife metnindeki ayrımın önemi: AAÜT m. 9/1, kira tespiti ile nafaka davalarını aynı cümlede ve aynı hesaplama yöntemine tabi tutmuştur. Buna karşılık "reddedilen kısım için avukatlık ücretine hükmedilemez" biçimindeki istisna, ikinci fıkrada yalnızca nafaka davaları bakımından öngörülmüştür. İki kurumu birlikte düzenleyen bir metnin, istisnayı yalnızca birine hasretmesi, tartışmanın en somut normatif verisidir.

Neden Bu Dava Türünde Sorun Çıkıyor? Kira Tespitinin Kendine Özgü Niteliği

Aynı soru bir alacak davasında sorulsaydı cevap çok daha kolay olurdu. Kira tespiti davasında tartışmayı derinleştiren, davanın hukuki niteliğidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu niteliği iki kararında ayrıntılı biçimde ortaya koymuştur.

Kamu düzeni ve yöntemin bağlayıcılığı

"Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir. Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir. […] Buna göre, kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukukî ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli bir hâle getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukukî sonuç ancak hâkimin kararı ile doğar." — Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 07.12.2021 tarihli, E. 2017/3197, K. 2021/1593 sayılı karar

Talebin bölünemezliği: ıslah ve kısmi dava yolunun kapalı olması

Hukuk Genel Kurulu, kira tespiti davasının inşai davalara yaklaşan niteliğinden usul hukuku bakımından son derece somut bir sonuç çıkarmıştır:

"Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik göstermektedirler. Dolayısıyla kira bedelinin tespitine ilişkin olarak açılmış olan davada, tespit davasında olduğu gibi bir hukuki ilişkiye dair karar verilmesi yerine, var olan hukuki ilişkiye ilişkin yeni bir hukuki durum ortaya çıkması veya var olan bir hukuki durumun değişmesi söz konusu olmaktadır. […] Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz." — Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 16.03.2021 tarihli, E. 2017/2792, K. 2021/267 sayılı karar (oy birliği, kesin)

Bu iki kararın birlikte okunması, tartışmanın neden başka hiçbir dava türüyle birebir örtüşmediğini gösterir. Kira tespiti davasında davacı:

• Talep ettiği bedeli dava dilekçesinde tek seferde, açık ve net olarak göstermek zorundadır;
• Fazlaya ilişkin haklarını saklı tutamaz, kısmi dava açamaz;
• Bilirkişi raporu geldikten sonra talebini ıslahla artıramaz;
• Hükmedilecek bedelin hesaplanma yöntemine taraf iradesiyle müdahale edemez, çünkü yöntem kamu düzenine ilişkindir;
• Hâkimin uygulayacağı hakkaniyet indiriminin oranını dava tarihinde bilemez.

Karşılaştırma: İş hukuku ve tazminat hukukunda davacı, belirsiz alacak davası veya kısmi dava açarak ve bilirkişi raporundan sonra ıslah yaparak, aleyhine vekâlet ücreti riskini büyük ölçüde yönetebilir. Kira tespitinde bu araçların tamamı kapalıdır. Bu asimetri, aşağıdaki iki görüşün de en çok tartıştığı noktadır: birinci görüş bunu "davacıya yüklenemez bir belirsizlik", ikinci görüş ise "talebi ölçülü kurma yükümlülüğü" olarak okumaktadır.

Birinci Görüş: Hakkaniyet İndiriminden Doğan Fark İçin KTVÜ'ye Hükmedilemez

İstinaf uygulamasında ağırlıklı olan görüş budur. Dayanakları dört başlıkta toplanabilir.

1. İndirim hâkimin takdirinden doğar; davacının kusuru veya haksızlığı yoktur

Bu görüşün çıkış noktası, hakkaniyet indiriminin davacının talebinin fahiş olmasından değil, hâkimin kanunla ve içtihatla kendisine verilen takdir yetkisini kullanmasından doğduğudur. Bilirkişi raporunda belirlenen boş rayice kadar talep eden bir davacı, hukuken yapılabilecek en isabetli talebi yapmış olsa dahi, indirim nedeniyle "kısmen haksız" konuma düşer. HMK m. 326/2'nin aradığı "kısmen haklı çıkma" ölçütünün burada gerçek anlamda sağlanmadığı ileri sürülür.

2. İş ve tazminat hukukundaki yerleşik uygulamanın kıyasen uygulanması

Bu görüşün en güçlü destekleyicisi, takdiri ve hakkaniyet indirimlerine ilişkin olarak Yargıtay'ın diğer dairelerinde yerleşmiş bulunan uygulamadır. Yargıtay 21. Hukuk Dairesi, sorunu doğrudan bu başlık altında ele almıştır:

"Uyuşmazlığın hakkaniyet indirimi nedeniyle reddedilen kısım üzerinden davalı lehine vekalet ücreti takdir edilip edilmeyeceği noktasında toplanmaktadır. 6098 sayılı Borçlar Kanunu'nun 51, 52 ve 182/son maddelerine göre hakimin hükmedilecek tazminatlardan indirim yapma hakkı bulunmaktadır. Bu maddelerde olduğu gibi gerek yasal, gerekse hakkaniyet ve takdiri indirimler nedeniyle davanın kısmen kabul edilmesi halinde, indirimden dolayı reddedilen kısım yönünden davalı yararına vekalet ücreti takdir edilip edilemeyeceği önem kazanmaktadır. Davanın açıldığı veya ıslah yoluyla dava konusunun arttırıldığı aşamada, mahkemece anılan bu sebeplerle ne oranda ve miktarda indirim yapılacağının davacı tarafından bilinmesi mümkün olamamaktadır. O halde bakıcı giderinden yapılan hakkaniyet indirimi nedeniyle davalı yararına vekalet ücreti ve yargılama gideri takdir edilemeyeceği açıktır." — Yargıtay 21. Hukuk Dairesi, 01.10.2019 tarihli, E. 2019/3314, K. 2019/5630 sayılı karar

Aynı yönde çok sayıda karar bulunmaktadır. Yargıtay 9. Hukuk Dairesi, fazla çalışma alacağından yapılan hakkaniyet indirimi nedeniyle davalı lehine vekâlet ücretine hükmedilmesini bozma nedeni saymış (T.C. Yargıtay 9. HD, 10.06.2013, E. 2011/17587, K. 2013/17732); başka bir kararında hüküm fıkrasını düzelterek "Fazla çalışma alacağından hakkaniyet indirimi nedeniyle reddedilen kısım için davalı lehine vekalet ücreti takdir edilmesine yer olmadığına" biçiminde yeniden kurmuştur (T.C. Yargıtay 9. HD, 01.11.2012, E. 2010/25888, K. 2012/35760). Yargıtay 22. Hukuk Dairesi ise kuralı hem vekâlet ücreti hem de yargılama gideri bakımından formüle etmiştir: "Dosya kapsamında davalı lehine hakkaniyet indirimi haricinde reddedilen bir tutar olmaması nedeniyle davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi hatalı bulunup, bozmayı gerektirmiştir. Aynı şekilde yargılama gideri bakımından da kabul ve red oranı yalnızca hakkaniyet indirimi nedeniyle reddedilen kısımdan kaynaklanmaktadır." (T.C. Yargıtay 22. HD, 03.04.2019, E. 2016/9328, K. 2019/7456; aynı yönde 24.06.2020, E. 2017/30337, K. 2020/7585).

Bu uygulamanın kira hukuku alanına taşındığı bir örnek, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi'nin 16.07.2024 tarihli kararında görülmektedir. Karar, kuralı ve dayanaklarını açıkça göstermesi bakımından dikkat çekicidir:

"Mahkemece hakkaniyet indirimi yapılması halinde, indirimden dolayı reddedilen kısım için vekalet ücreti ve yargılama gideri takdir edilemez. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2009/18-421 Esas, 2009/526 Karar sayılı 18/11/2009 günlü içtihadı, Yargıtay 17. HD'nin 26.12.2016 tarih 2014/14866 E. ve 2016/11906 K. Nolu kararı) […] hakkaniyet indirimi nedeniyle reddedilen kısım yönünden davalı yararına vekalet ücreti takdir edilmesi isabetli görülmemiştir." — İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi, 16.07.2024 tarihli, E. 2022/1332, K. 2024/1104 sayılı karar

3. Mahkemeye erişim hakkı ve öngörülebilirlik

Üçüncü dayanak anayasal niteliktedir. Anayasa'nın 36. maddesinde güvence altına alınan hak arama hürriyeti, dava açmanın makul olmayan ölçüde külfetli hâle getirilmemesini gerektirir. Kira tespiti davasında davacı, talebini tek seferde belirlemek ve ıslah imkânından yoksun kalmak zorunda olduğuna göre, indirim oranındaki her bir puanın aleyhine vekâlet ücreti doğurması, dava açma kararını öngörülemez bir mali riske bağlar. Bu görüş bakımından sonuç, davacının kendisini korumak için gerçekte hak ettiğinden daha düşük bedel talep etmeye yönelmesi; bu ise kira tespiti davasının kamu düzenine ilişkin amacıyla bağdaşmamasıdır.

4. Nafaka istisnasının kıyasen uygulanması

Dördüncü dayanak, AAÜT m. 9/2'nin nafaka davaları için öngördüğü istisnadır. Bu görüşe göre nafaka ile kira tespiti, aynı fıkrada birlikte düzenlenmiş olmalarının ötesinde yapısal olarak da benzerdir: her ikisinde de miktar, tarafların anlaşmasıyla değil hâkimin hakkaniyete dayalı takdiriyle belirlenir; her ikisinde de talep, ileriye dönük ve dönemsel bir edimin miktarına ilişkindir. Bu benzerlik karşısında istisnanın kira tespitine de uygulanması gerektiği savunulur.

Bu görüşü benimseyen istinaf kararları

Elde edilen kararlar arasında bu yönde on beş bölge adliye mahkemesi kararı bulunmaktadır. Kararlar coğrafi olarak geniş bir dağılım göstermekte ve 2024–2026 dönemine yayılmaktadır:

İkinci Görüş: Hakkaniyet İndiriminden Doğan Fark İçin de KTVÜ'ye Hükmedilir

İkinci görüş, 2026 yılı içinde verilen dört istinaf kararında ortaya konmuştur. Bu görüşün ayırt edici yanı, birinci görüşü yalnızca reddetmekle yetinmeyip onun kıyas temelini tartışmaya açmasıdır. Tartışmanın merkezindeki karar, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi'nin 09.04.2026 tarihli kararıdır; bu kararda konu ayrıntılı biçimde ele alınmış ve aksi yöndeki bölge adliye mahkemesi kararlarına yönelik eleştiriler yapılmıştır.

Dikkat çeken ayrıntı: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, 08.05.2025 tarihli kararında (E. 2024/64, K. 2025/1458) birinci görüşü benimsemişken, 09.04.2026 tarihli kararıyla ikinci görüşe geçmiştir. Bursa BAM 18. Hukuk Dairesi'nin 2026 tarihli iki kararı da aynı yöndedir. Bu tablo, tartışmanın bölgeler arası bir ayrılıktan ibaret olmadığını; aynı dairenin zaman içinde konum değiştirebildiği, gelişmekte olan bir içtihat sorunu olduğunu göstermektedir.

1. HMK m. 326/2'nin lafzı ve istisnaların dar yorumu

Bu görüşün birinci dayanağı, yargılama giderlerinden sorumluluğun kanunla düzenlenmiş olmasıdır. HMK m. 326/1, yargılama giderlerinin "kanunda yazılı hâller dışında" aleyhine hüküm verilen taraftan alınacağını; m. 326/2 ise her iki tarafın kısmen haklı çıkması hâlinde giderlerin haklılık oranına göre paylaştırılacağını öngörür. Buna göre, KTVÜ'ye hükmedilmemesi bir istisna olduğundan, dayanağının kanunda veya tarifede gösterilmesi gerekir; gösterilmediği hâlde kıyas yoluyla genişletilmesi, istisnaların dar yorumlanması ilkesiyle bağdaşmaz.

2. AAÜT m. 9/2'nin yalnızca nafakaya özgülenmiş olması

İkinci ve normatif bakımdan en somut dayanak, tarife metninin kendisidir. AAÜT m. 9/1 kira tespiti ile nafakayı aynı cümlede düzenlerken, m. 9/2'deki istisnayı yalnızca nafakaya hasretmiştir. Tarife koyucunun iki kurumu birlikte gördüğü, ancak istisnayı bilinçli olarak tek kuruma bağladığı; bu tercihin bir eksiklik değil düzenleme iradesi olarak okunması gerektiği savunulur. Aksi yorumun, tarifede yer almayan bir istisnayı yargı kararıyla yaratmak anlamına geleceği belirtilir.

3. Yargıtay'ın kira tespitine özgü yerleşik hesaplama kuralı

Üçüncü dayanak, Yargıtay'ın kira tespiti davalarına özgü olarak kurduğu ve yıllardır tekrarladığı hesaplama kuralıdır. Bu kural, davalı yararına ücretin varlığını değil yalnızca hesabını konu alır; yani ücretin hükmedileceği önceden kabul edilmiş sayılır:

"Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesine göre kira tespiti davalarında tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı, vekalet ücreti olarak hükmolunur. Halen ödenmekte olan aylık kira bedeli ile hüküm altına alınan miktar arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden davacı yararına, davada talep edilen aylık kira bedeli ile hüküm altına alınan aylık kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden de davalı yararına vekalet ücreti takdiri gerekir." — Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 30.03.2016 tarihli, E. 2015/7059, K. 2016/2544 sayılı karar (aynı yönde 6. HD, 15.12.2016, E. 2016/9305, K. 2016/7576)

Kuralın hakkaniyet indirimi uygulanan bir dosyada da aynen tekrarlanmış olması, ikinci görüşün en çok dayandığı veridir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 22.09.2022 tarihli kararına konu olayda mahkeme, bilirkişi raporundaki bedelden takdiren %10 hakkaniyet indirimi yaparak kira bedelini tespit etmiş; buna rağmen davalı lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesi bozma nedeni sayılmıştır:

"Dosyaya kazandırılan ve mahkemece hükme esas alınan bilirkişi heyeti raporunda; davalının dava konusu iş yerinde eski kiracı olmasının yanı sıra hak ve nesafet kuralları da gözetilmek suretiyle 23/04/2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 27.300 TL olabileceği belirtilmiş, mahkemece bu bedel üzerinden takdiren %10 hakkaniyet indirimi yapılarak, aylık kira bedelinin 24.570 TL olarak tespitine karar verilmiştir. […] Buna göre, tespit edilen yıllık kira bedelinden davalı tarafça ödenen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden davacı yararına; yine davacı tarafça dava dilekçesinde talep edilen yıllık kira bedelinden tespit edilen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden de davalı yararına vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken, davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmemiş olması da usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir." — Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.09.2022 tarihli, E. 2022/5205, K. 2022/6879 sayılı karar

Aynı hesaplama kuralı, 2026 yılında verilen bir Yargıtay kararının aktardığı bölge adliye mahkemesi gerekçesinde de yer almaktadır. Kararda, ilk derece mahkemesinin %10 oranında hak ve nesafet indirimi yaptığı bir dosyada bölge adliye mahkemesinin şu değerlendirmeyi yaptığı belirtilmiştir: "tespit edilen yıllık brüt kira bedelinden davalı tarafından ödenen yıllık brüt kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden davacı yararına vekalet ücreti ve reddedilen kısım üzerinden davalı yararına vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken, aylık fark üzerinden vekalet ücretine hükmedilmesinin doğru olmadığı" (T.C. Yargıtay 3. HD, 21.05.2026, E. 2025/4986, K. 2026/3318). Yargıtay bu kararda hükmü kiralananın galip vasfına ilişkin eksik inceleme nedeniyle bozmuş; vekâlet ücretine ilişkin bu değerlendirmeyi ayrıca eleştirmemiştir.

Aynı doğrultuda başka kararlar da bulunmaktadır: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 06.12.2018 tarihli kararında "davada talep edilen aylık brüt kira bedeli ile hüküm altına alınan aylık brüt kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden davalı yararına vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken bu husus gözetilmeksizin karar verilmesi de hatalıdır" demiş (T.C. Yargıtay 3. HD, 06.12.2018, E. 2018/379, K. 2018/12525); 6. Hukuk Dairesi ise 02.10.2014 tarihli kararında "kendisini vekil ile temsil ettiren davalı yararına reddedilen kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden hesaplanacak nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken davalı yararına vekalet ücretine hükmedilmemesi de doğru görülmemiştir" sonucuna varmıştır (T.C. Yargıtay 6. HD, 02.10.2014, E. 2014/721, K. 2014/10873).

4. Vekâlet ücretinin avukata ait olması

Dördüncü dayanak, karşı tarafa yükletilen vekâlet ücretinin hukuki niteliğidir. Avukatlık Kanunu m. 164/son uyarınca bu ücret tarafa değil avukata aittir; iş sahibinin borcu nedeniyle takas ve mahsup edilemez, haczedilemez. Buna göre, reddedilen kısım için ücrete hükmedilmemesi, davacıyı korumak amacıyla davalının avukatının emeğinin karşılıksız bırakılması sonucunu doğurur. Bu sonucun, ücretin kimin hakkı olduğu sorusuyla bağdaşmadığı ileri sürülür.

5. Kıyas temelinin farklılığı

Beşinci dayanak, birinci görüşün kıyas temeline yöneliktir. İş ve tazminat hukukundaki indirimler, TBK m. 51, 52 ve 182/son gibi kanunla hâkime tanınmış indirim yetkilerine dayanır ve orada davacının önündeki asıl mesele, gerçekleşmiş bir zararın miktarıdır. Kira tespitinde ise belirlenen şey geçmişteki bir zarar değil, gelecek dönemde uygulanacak bedeldir; hâkim mevcut bir alacaktan indirim yapmaz, sözleşmenin boşalan bedel unsurunu yeniden kurar. Bu görüşe göre iki kurum arasındaki bu yapısal fark, tazminat hukukuna özgü istisnanın kira tespitine taşınmasını engeller.

Buna ek olarak, tazminat hukukundaki tablonun kendi içinde de tek yönlü olmadığına işaret edilir. Manevi tazminat davaları, miktarın tamamen hâkimin takdiriyle belirlendiği tipik alandır; buna rağmen tarife, kısmen ret hâlinde karşı taraf vekili yararına ücrete hükmedileceğini varsaymış ve yalnızca bir tavan öngörmüştür. Nitekim mülga AAÜT m. 10/2, "Davanın kısmen reddi durumunda, karşı taraf vekili yararına bu Tarifenin üçüncü kısmına göre hükmedilecek ücret, davacı vekili lehine belirlenen ücreti geçemez" biçimindeydi ve Yargıtay bu hükmü doğrudan uygulamaktaydı (örn. T.C. Yargıtay 21. HD, 16.09.2013, E. 2013/12325, K. 2013/15982). Bu fıkra 8/1/2026 tarihli değişiklikle yürürlükten kaldırılmıştır. Maddi tazminat bakımından benzer tavan ise AAÜT m. 13/3'te korunmaktadır.

Reddedilen Kısmın Anatomisi: Tek Bir Rakam, İki Farklı Sebep

Tartışmanın çoğu kez gözden kaçan yönü, "reddedilen kısım" ifadesinin tek bir hukuki sebebe işaret etmemesidir. Kira tespiti davasında hükmedilen bedel ile talep edilen bedel arasındaki fark, kural olarak iki ayrı bileşenden oluşur:

Bu ayrım, iş hukuku uygulamasında açıkça yapılmaktadır. Yargıtay 9. Hukuk Dairesi, indirim dışında kalan ret miktarını ayrıştırarak yalnızca onun üzerinden ücret takdirini isabetli bulmuştur: "Fazla çalışma alacağının reddedilen kısmı içerisinde hakkaniyet indirimi dışında reddedilen kısım da vardır. Bu nedenle hakkaniyet indirimi nedeniyle reddedilen kısım dışında reddedilen miktar için davalı lehine vekalet ücreti takdiri…" gerekir (T.C. Yargıtay 9. HD, 05.07.2013, E. 2011/23171, K. 2013/20578). Aynı ayrım Yargıtay 22. Hukuk Dairesi kararlarında da yapılmaktadır (örn. 13.03.2019, E. 2016/7708, K. 2019/5876; 23.01.2019, E. 2017/19501, K. 2019/1734).

Uygulamadaki sonuç: Birinci görüşü benimseyen bir mahkemede dahi, davacının talebi bilirkişinin belirlediği boş rayici aşıyorsa, aşan kısım için davalı yararına vekâlet ücretine hükmedilmesi beklenir. "Hakkaniyet indirimi nedeniyle KTVÜ yoktur" cümlesi, "davalı hiçbir hâlde vekâlet ücreti alamaz" anlamına gelmez. Bu nedenle hüküm fıkrasında ret miktarının hangi sebeple ne kadar olduğunun ayrıştırılması, kanun yolu denetimi bakımından belirleyicidir.

Sayısal örnek: aynı dosya, üç farklı sonuç

Aşağıdaki tablo, kurgusal bir dosyada üç yaklaşımın nasıl farklı sonuçlar doğurduğunu göstermektedir. Ödenmekte olan aylık bedelin 40.000 TL, bilirkişice belirlenen boş rayicin 100.000 TL, hâkimin uyguladığı hakkaniyet indiriminin %15 (hükmedilen bedel 85.000 TL) ve davacının talebinin 120.000 TL olduğu varsayılmıştır.

Görüldüğü üzere fark, tek başına vekâlet ücretiyle sınırlı kalmaz: yargılama giderlerinin paylaştırılmasında kullanılan kabul-ret oranı da değişir. HMK m. 326/2 uyarınca giderler haklılık oranına göre paylaştırıldığından, indirimden doğan kısmın ret hanesine yazılıp yazılmaması keşif, bilirkişi ve harç giderlerinin dağılımını da doğrudan etkiler.

Yargıtay Bugün Nerede Duruyor?

Konuya ilişkin tabloyu doğru okumak için üç tespitin ayrı ayrı yapılması gerekir.

1. Kira tespitine özgü, hakkaniyet indirimini ayrıca ele alan bir Yargıtay kuralı bugüne kadar açıkça formüle edilmemiştir. Mevcut kararlar, ücretin hesabına ilişkin genel kuralı tekrar etmekte; ret miktarının hangi sebepten doğduğunu ayrıştırmamaktadır.
2. Hakkaniyet indirimi uygulanan dosyalarda dahi davalı yararına ücret arandığı görülmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 22.09.2022 tarihli kararı ile 6. Hukuk Dairesi'nin 23.09.2014 tarihli kararı bunun iki açık örneğidir; her iki dosyada da hak ve nesafet uygulanmış, buna karşın davalı lehine ücrete hükmedilmemesi bozma nedeni sayılmıştır.
3. Buna karşılık bu kararlarda "hakkaniyet indirimi nedeniyle reddedilen kısım" başlığı altında ayrı bir tartışma yapılmamıştır. Birinci görüş bu noktadan hareketle, Yargıtay'ın soruyu bu biçimiyle henüz karara bağlamadığını; ilgili kararların hesap yöntemine ilişkin olduğunu ileri sürmektedir.

Öte yandan Yargıtay'ın, kira tespiti davalarında yargılama giderlerini salt kabul-ret oranına indirgemediği, "davanın açılmasına sebebiyet verme" ölçütünü de kullandığı görülmektedir:

"Yukarıda yer verilen Dairemiz ilamlarında da açıklandığı üzere; kirayı veren tarafından ödenen kira bedelinin, Mahkemece hükmedilen kira bedeli ile aynı olması halinde, karşı taraf dava açılmasına sebebiyet vermediğinden yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu olmadığının kabulü gerekir. Somut olayda; kira bedelinin indirilmesini talep eden davacı kiracının, kira bedelinin tespiti istenilen dönemde hüküm altına alınan kira bedelini ödediği anlaşılmaktadır. Bu durumda, kira bedelinin indirilmesine karar verilmediğine göre, dava açılmasına sebebiyet vermeyen davalı aleyhine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmesi, doğru olmayıp bozmayı gerektirir." — Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 16.01.2024 tarihli, E. 2023/2296, K. 2024/184 sayılı karar

Bu karar, HMK m. 326'nın kira tespiti davalarında mekanik biçimde uygulanmadığını göstermesi bakımından her iki görüş tarafından da kullanılabilecek niteliktedir. Birinci görüş, "haklılık oranı" ölçütünün mutlak olmadığını ve sebebiyet ölçütünün devreye girebildiğini vurgulamak için; ikinci görüş ise sebebiyet ölçütünün burada davalı lehine işletildiğini, aynı ölçütün rayicin çok üzerinde talepte bulunan davacı aleyhine de işleyebileceğini belirtmek için bu karara başvurabilir.

Hesaplama: Ücret Hangi Matrah Üzerinden Belirlenir?

Görüş ayrılığı ücretin varlığına ilişkindir; hesabı bakımından uygulama yerleşiktir. AAÜT m. 9/1 uyarınca ücret, kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden ve tarifenin üçüncü kısmına göre nispi olarak hesaplanır.

Brüt–net uyumsuzluğu, uygulamada sık rastlanan bir hesap hatasıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, hükmedilen brüt kira bedelinden davalının ödediği net bedelin çıkarılması suretiyle yapılan hesabı doğru bulmamış; ancak somut olayda davalının temyizi bulunmadığından hükmedilen ücretin davacı yararına kazanılmış hak oluşturduğunu belirtmiştir (T.C. Yargıtay 3. HD, 13.11.2017, E. 2017/2831, K. 2017/15733). Davanın tamamen reddi hâlinde ise ücretin maktu değil, reddedilen kira farkının bir yıllık tutarı üzerinden nispi olarak hesaplanacağı belirtilmiştir (T.C. Yargıtay 6. HD, 22.10.2015, E. 2014/9708, K. 2015/8854).

Tarafların Konumu: Uygulamaya Dönük Değerlendirme

Kiraya veren (davacı) bakımından

İçtihadın ikiye bölündüğü bir alanda dava açan davacı, dosyanın görüleceği bölge adliye mahkemesinin hangi görüşü benimsediğini önceden değerlendirmek durumundadır. Talebin belirlenmesinde şu ölçütler öne çıkar:

• Talep, dava öncesinde alınan uzman görüşüne dayandırılmalıdır. Emsal araştırması ve değerleme raporu, talebin rayici aşan bir bölümünün (A bileşeni) doğmasını önler. Bu bölüm için vekâlet ücreti riski her iki görüşte de mevcuttur.
• Talep, boş rayiç değil, indirim sonrası beklenen bedel üzerinden kurgulanabilir. Kiracının kiralananda kalış süresi, uygulamadaki indirim oranları ve dosyanın özellikleri gözetilerek talep miktarının makul bir bantta tutulması, riski daraltır.
• Islah imkânı bulunmadığı unutulmamalıdır. Hukuk Genel Kurulu'nun 16.03.2021 tarihli kararı uyarınca talep bölünemez, fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve bilirkişi raporundan sonra artırım yapılamaz.
• Aleyhe vekâlet ücreti riski, dava değerinin bir fonksiyonudur. Yüksek bedelli ticari kiralarda yıllık fark büyük olduğundan, indirimden doğan matrah da nispi ücret bakımından ciddi tutarlara ulaşabilir.

Kiracı (davalı) bakımından

• Cevap dilekçesinde talep miktarına yönelik itiraz açıkça kurulmalıdır. Talebin rayici aştığı iddiası, ret bileşeni A'yı büyütür ve bu bileşen bakımından vekâlet ücreti tartışmasızdır.
• İndirim talebi somut olgulara dayandırılmalıdır. Kiralananda geçirilen süre, kiracının yaptığı esaslı harcamalar ve kiralananın mevcut durumuna kiracının katkısı, indirim oranını etkileyen olgulardır.
• Hüküm fıkrasında ret sebeplerinin ayrıştırılması talep edilmelidir. Ayrıştırma yapılmadığında, benimsenen görüş ne olursa olsun hükmün denetime elverişliliği tartışmaya açılır.
• Kesinlik sınırına dikkat edilmelidir. Kira tespiti davalarında temyiz incelemesi bakımından, hüküm altına alınan aylık kira bedeli üzerinden hesaplanan üç aylık kira tutarı toplamı esas alınmaktadır (Yargıtay 3. HD, 21.05.2026, E. 2025/4986, K. 2026/3318).

Sorun Nasıl Çözülür? Tartışılan Yollar

Bölge adliye mahkemeleri arasındaki bu ayrılığın giderilmesi için hukuk düzeninde üç yol bulunmaktadır. Her biri farklı bir mercii ve farklı bir zaman ölçeğini gerektirir.

Normatif gelişme: Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nde 8/1/2026 ve 28/3/2026 tarihli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişikliklerle manevi tazminat davalarında karşı taraf vekili yararına hükmedilecek ücretin davacı vekili lehine belirlenen ücreti geçemeyeceğine ilişkin m. 10/2 yürürlükten kaldırılmış; maddi tazminat bakımından aynı içerikteki tavan ise m. 13/3'te korunmuştur. Tarife koyucunun takdire dayalı miktar belirlemelerinde karşı taraf vekâlet ücretine ilişkin yaklaşımını gösterdiği ölçüde, bu değişikliklerin tartışmada dayanak olarak kullanılması beklenebilir.

Dosya Kontrol Listesi

1. Dosyanın hangi bölge adliye mahkemesinin yargı çevresinde görüleceğini belirleyin. İki görüşten hangisinin benimsendiği, talep miktarının kurgulanmasında doğrudan etkilidir.
2. Dava öncesinde emsal araştırması yapın. Talebin bilirkişi rayicini aşan bölümü, her iki görüşte de aleyhe vekâlet ücreti doğurur.
3. Talebi tek seferde, açık ve net biçimde kurun. Fazlaya ilişkin hakların saklı tutulması ve ıslah yolu kapalıdır (Yargıtay HGK, 16.03.2021, E. 2017/2792, K. 2021/267).
4. Brüt–net ayrımını dilekçede netleştirin. Talep brüt mü net mi olduğu belirtilmezse, hem tespit hem de vekâlet ücreti hesabı tartışmalı hâle gelir.
5. Bilirkişi raporunda boş rayicin ayrıca gösterilmesini isteyin. Hakkaniyet indiriminin hâkim tarafından yapılması gerektiğinden, rapor indirim öncesi bedeli açıkça içermelidir.
6. Bilirkişinin indirim yapmasına itiraz edin. İndirimin bilirkişice yapılması usule aykırıdır (Yargıtay 6. HD, 23.09.2014, E. 2014/8228, K. 2014/10212).
7. İndirim oranına ilişkin somut olguları dosyaya kazandırın. Kiracılık süresi, kiracının yaptığı harcamalar ve kiralananın durumu indirimin gerekçesini oluşturur.
8. Ret sebeplerinin ayrıştırılmasını talep edin. Ret miktarının ne kadarının talep fazlasından, ne kadarının indirimden doğduğu hüküm fıkrasında veya gerekçede gösterilmelidir.
9. Vekâlet ücreti matrahını yıllık tutar üzerinden denetleyin. Aylık fark üzerinden hesap yapılması bozma nedenidir.
10. Yargılama giderlerinin dağılımını ayrıca inceleyin. Kabul-ret oranı vekâlet ücretiyle aynı ayrımdan etkilenir; keşif ve bilirkişi giderleri buna göre paylaştırılır.
11. Alt ve üst sınırları kontrol edin. Nispi ücret maktu ücretin altında olamaz (AAÜT m. 9/1); hükmedilen ücret kabul veya reddedilen miktarı geçemez (AAÜT m. 13/2).
12. Kesinlik sınırını hesaplayın. Temyiz yolunun açık olup olmadığı, hüküm altına alınan aylık bedelin üç aylık tutarına göre belirlenir.
13. İstinaf dilekçesinde konuyu ayrı bir sebep olarak ileri sürün. Vekâlet ücreti ve yargılama giderlerine ilişkin sebepler, esasa ilişkin sebeplerden bağımsız olarak açıkça gösterilmelidir.
14. Emsal karar dosyasını güncel tutun. Tartışma gelişmekte olduğundan, aynı dairenin kısa aralıklarla farklı yönde karar verebildiği gözetilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kaynaklar ve dayanaklar
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 51, 52, 344, 345 (mevzuat.gov.tr)
— 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 26, 106, 109, 176, 180, 326, 373 (mevzuat.gov.tr)
— 1136 sayılı Avukatlık Kanunu m. 164 (mevzuat.gov.tr)
— Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi m. 9, 10, 13 (RG 04.11.2025; değişiklikler RG 08.01.2026 ve 28.03.2026) (mevzuat.gov.tr)
— Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı: 18.11.1964 t. ve 2/4 sayılı karar (kira parasının hak ve nesafete göre tespiti)
— Yargıtay HGK, 07.12.2021, E. 2017/3197, K. 2021/1593
— Yargıtay HGK, 16.03.2021, E. 2017/2792, K. 2021/267
— Yargıtay 3. HD, 21.05.2026, E. 2025/4986, K. 2026/3318
— Yargıtay 3. HD, 21.04.2026, E. 2025/5638, K. 2026/2368
— Yargıtay 3. HD, 14.10.2025, E. 2025/3101, K. 2025/4808
— Yargıtay 3. HD, 16.01.2024, E. 2023/2296, K. 2024/184
— Yargıtay 3. HD, 22.09.2022, E. 2022/5205, K. 2022/6879
— Yargıtay 3. HD, 06.12.2018, E. 2018/379, K. 2018/12525
— Yargıtay 3. HD, 13.11.2017, E. 2017/2831, K. 2017/15733
— Yargıtay 3. HD, 27.09.2018, E. 2017/5624, K. 2018/9208 (Harçlar Kanunu m. 17 – harç matrahı)
— Yargıtay 21. HD, 01.10.2019, E. 2019/3314, K. 2019/5630
— Yargıtay 21. HD, 16.09.2013, E. 2013/12325, K. 2013/15982
— Yargıtay 22. HD, 03.04.2019, E. 2016/9328, K. 2019/7456
— Yargıtay 22. HD, 13.03.2019, E. 2016/7708, K. 2019/5876
— Yargıtay 22. HD, 23.01.2019, E. 2017/19501, K. 2019/1734
— Yargıtay 22. HD, 24.06.2020, E. 2017/30337, K. 2020/7585
— Yargıtay 9. HD, 10.06.2013, E. 2011/17587, K. 2013/17732
— Yargıtay 9. HD, 05.07.2013, E. 2011/23171, K. 2013/20578
— Yargıtay 9. HD, 01.11.2012, E. 2010/25888, K. 2012/35760
— Yargıtay 6. HD, 30.03.2016, E. 2015/7059, K. 2016/2544
— Yargıtay 6. HD, 15.12.2016, E. 2016/9305, K. 2016/7576
— Yargıtay 6. HD, 22.10.2015, E. 2014/9708, K. 2015/8854
— Yargıtay 6. HD, 23.09.2014, E. 2014/8228, K. 2014/10212
— Yargıtay 6. HD, 02.10.2014, E. 2014/721, K. 2014/10873
— İstanbul BAM 43. HD, 16.07.2024, E. 2022/1332, K. 2024/1104
— Bursa BAM 4. HD, 09.04.2026, E. 2024/4825, K. 2026/742
— Bursa BAM 18. HD, 09.07.2026, E. 2025/1626, K. 2026/2000
— Bursa BAM 18. HD, 24.06.2026, E. 2025/1394, K. 2026/1766
— İstanbul BAM 36. HD, 21.05.2026, E. 2024/2242, K. 2026/1952
— Ankara BAM 32. HD, 02.07.2026, E. 2025/5334, K. 2026/1747; Ankara BAM 37. HD, 06.11.2025, E. 2024/2251, K. 2025/2672
— Samsun BAM 6. HD, 30.06.2026, E. 2025/364, K. 2026/2911; Samsun BAM 6. HD, 20.12.2024, E. 2024/1763, K. 2024/3316
— İzmir BAM 23. HD, 20.04.2026, E. 2024/1255, K. 2026/801; İzmir BAM 6. HD, 16.12.2025, E. 2025/5053, K. 2025/3098
— Tekirdağ BAM 2. HD, 20.02.2026, E. 2025/823, K. 2026/280
— İstanbul BAM 54. HD, 26.11.2025, E. 2023/2306, K. 2025/2956; İstanbul BAM 54. HD, 19.03.2025, E. 2025/121, K. 2025/822
— İstanbul BAM 55. HD, 25.11.2025, E. 2024/3416, K. 2025/4472; İstanbul BAM 49. HD, 12.11.2025, E. 2022/3137, K. 2025/2408
— Denizli BAM 6. HD, 22.10.2025, E. 2025/925, K. 2025/385; Konya BAM 4. HD, 17.09.2025, E. 2025/673, K. 2025/3128
— Bursa BAM 4. HD, 08.05.2025, E. 2024/64, K. 2025/1458; Antalya BAM 6. HD, 19.02.2024, E. 2022/1456, K. 2024/385

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınıza ilişkin değerlendirme için LimanLegal Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.