İki Kiralanan Tek Kiracı: Kira Tespit Davası Tek Dava mı, Ayrı Ayrı Bedel mi?

İki Kiralanan, Tek Kiracı, İki Sözleşme: Kira Tespit Davası Tek Dava mı, Ayrı Ayrı Bedel mi?

Uygulamada çok sık karşılaşılan bir tablo vardır: yan yana iki dükkân, iki ayrı tapu kaydı, çoğu zaman iki ayrı malik ve iki ayrı kira sözleşmesi; ama tek bir kiracı ve aradaki duvar yıkılarak oluşturulmuş tek bir işyeri. Kira bedelinin tespiti gündeme geldiğinde iki soru birbirine karışır: Tek dava mı açılacak, yoksa her sözleşme için ayrı dava mı? ve Tek dava açılabiliyorsa, mahkeme toptan tek bir kira bedeli belirleyebilir mi? Bu iki sorunun cevabı aynı değildir; birincisi bir usul ekonomisi sorunu, ikincisi ise maddi hukuk ve infaz kabiliyeti sorunudur. Bu rehberde, İstanbul'da kira ve gayrimenkul hukuku alanında çalışan LimanLegal Hukuk Bürosu olarak konuyu kanun metinleri, 2024–2026 tarihli güncel bölge adliye mahkemesi kararları ve yerleşik Yargıtay içtihadı ışığında ele alıyoruz.

Kısa cevaplar

İki ayrı dükkân için tek dava açılabilir mi? Evet. Aynı kiracıya karşı ileri sürülen, birbirinden bağımsız birden fazla asli talep HMK m. 110 uyarınca aynı dilekçede birleştirilebilir (davaların yığılması). Taleplerin aynı yargı çeşidinde olması ve ortak yetkili mahkeme bulunması yeterlidir.
Mahkeme tek bir kira bedeli belirleyebilir mi? Hayır. Her bağımsız bölüm ve her sözleşme için ayrı ayrı rayiç araştırması yapılıp ayrı ayrı hüküm kurulması gerekir; aksi hâlde hüküm hangi taşınmazın bedelinin tespit edildiğini göstermez ve infaz kabiliyeti taşımaz.
Malikler farklıysa? Farklı malikler davacı sıfatıyla ihtiyari dava arkadaşı (HMK m. 57) olarak birlikte dava açabilir; ancak her malik yalnızca kendi sözleşmesi ve kendi taşınmazı bakımından hüküm alabilir.
Paylı mülkiyette? Her paydaş kural olarak kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Paydaşlar kiracıyla ayrı ayrı sözleşme yapmışsa, birlikte dava açsalar dahi mecur için tek bedel takdir edilemez.
Tek sözleşmede birden fazla kiracı varsa? Kiracılar arasında mecburi dava arkadaşlığı vardır (HMK m. 59–60); husumetin tüm kiracılara yöneltilmesi gerekir.
Arabuluculuk zorunlu mu? Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m. 18/B-1-a). Arabuluculuk başvurusunun tüm taraflara ve tüm talepler bakımından yapılması kritik önemdedir.
Görevli mahkeme: HMK m. 4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesi; dava konusunun değer veya tutarına bakılmaz.
Süre: TBK m. 345 uyarınca dava her zaman açılabilir; ancak belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması için dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmalı ya da bu süre içinde yazılı artırım bildirimi yapılmış olmalıdır.
Birleştirilmiş dükkânda rayiç: Bilirkişi, kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedeli, birleştirme olgusunu ve her bağımsız bölümün kendi niteliklerini ayrı ayrı gözeterek belirlemelidir (18.11.1964 t. ve 2/4 sayılı YİBK).

Sorunun Haritası: "İki Kiralanan, Tek Kiracı" Hangi Hâllerde Ortaya Çıkar?

Aynı kiracıya iki ayrı sözleşmeyle kiralanan taşınmazlar için tek kira tespit davası açılabilir, ancak her sözleşme için ayrı bedel belirlenir (HMK m. 110). — Tablo: İki kiralanan, tek kiracı durumunda altı senaryo ve usul sonuçları (Kaynak: HMK m. 57, 59, 110).

Başlıktaki tablo tek bir olay değil, birbirine benzeyen ama usul sonuçları farklı olan bir olaylar ailesidir. Doğru dava stratejisi, önce hangi senaryonun içinde bulunulduğunun tespitine bağlıdır. Aşağıdaki tablo, uygulamada karşılaşılan altı tipik durumu ve her birinin usul sonucunu göstermektedir:

Senaryo	Taraf yapısı	Dava açma biçimi	Hüküm kurma biçimi
1. Tek malik, tek kiracı, tek sözleşme, iki bağımsız bölüm	Basit	Tek dava	Sözleşme tek olduğundan tek bedel; ancak hükümde bağımsız bölümler açıkça gösterilmelidir
2. Tek malik, tek kiracı, iki ayrı sözleşme	Talep yığılması	Tek dava (HMK m. 110)	Her sözleşme için ayrı bedel
3. İki ayrı malik, tek kiracı, iki ayrı sözleşme, dükkânlar birleştirilmiş	İhtiyari dava arkadaşlığı (davacı yanında) + talep yığılması	Tek dava	Her malik ve her sözleşme için ayrı ayrı rayiç ve ayrı hüküm
4. Paylı mülkiyet, paydaşlar kiracıyla ayrı ayrı sözleşme yapmış	İhtiyari dava arkadaşlığı	Tek dava	Her sözleşme ve pay grubu için ayrı bedel — mecur için toptan bedel takdir edilemez
5. Tek taşınmaz, ayrı sözleşmelerle birden fazla kiracı	Davalı yanında ihtiyari dava arkadaşlığı	Tek dava	Her kiracı için bağımsız bedel
6. Tek sözleşme, birden fazla kiracı	Mecburi dava arkadaşlığı (HMK m. 59)	Husumet tüm kiracılara yöneltilmeli	Tek hüküm; taraf eksikliği giderilmeden esasa girilemez

Ayrımın anahtarı: Kira bedelinin tespiti davasının konusunu oluşturan hukuki ilişki kira sözleşmesidir, taşınmazın fiilî görünümü değil. İki ayrı sözleşme varsa iki ayrı hukuki ilişki, dolayısıyla iki ayrı asli talep vardır. Bunların aynı dilekçede ileri sürülmesi mümkündür; ancak aynı dilekçede ileri sürülmüş olmaları onları tek bir talep hâline getirmez.

Kanuni Çerçeve

II – Belirlenmesi — TBK m. 344

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, "Aşırı ifa güçlüğü" başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

III – Dava açma süresi ve kararın etkisi — TBK m. 345

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Davaların yığılması — HMK m. 110

(1) Davacı, aynı davalıya karşı olan, birbirinden bağımsız birden fazla asli talebini, aynı dava dilekçesinde ileri sürebilir. Bunun için, birlikte dava edilen taleplerin tamamının aynı yargı çeşidi içinde yer alması ve taleplerin tümü bakımından ortak yetkili bir mahkemenin bulunması şarttır.

Sulh hukuk mahkemelerinin görevi — HMK m. 4

(1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;

a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,

[…] görürler.

Birinci Sorun: Tek Dava Açılabilir mi?

Cevap olumludur ve dayanağı HMK m. 110'dur. Maddenin aradığı üç koşul, iki kiralanan–tek kiracı senaryosunda kural olarak zaten mevcuttur:

Aynı davalıya karşı olma: Kiracı aynı kişidir.
Aynı yargı çeşidi: Her iki talep de adli yargıda, sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır (HMK m. 4/1-a).
Ortak yetkili mahkeme: Taşınmazlar yan yana olduğundan yetkili mahkeme de aynıdır.

Bu çerçeve, güncel istinaf uygulamasında da benimsenmektedir. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi, 24.06.2026 tarihli kararında, iki ayrı malike ait olmakla birlikte aynı kiracıya kiralanan ve fiilen birleştirilmiş yan yana iki dükkân bakımından, usul ekonomisi ve davaların yığılması (HMK m. 110) gereği tek kira tespit davası açılabileceğini kabul etmiştir (T.C. Bursa BAM 18. HD, E. 2025/1394, K. 2026/1766, 24.06.2026).

Aynı yaklaşım, kiralananın tek olduğu ancak kiracının birden fazla olduğu hâlde de geçerlidir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, 05.11.2025 tarihli kararında, tek bir iş yerini fiilen birlikte kullanan iki ayrı kiracı şirket ile ayrı ayrı sözleşme yapılmış olsa dahi, kiraya verenin her iki kiracıya karşı davaların yığılması kapsamında tek kira tespit davası açabileceğini belirtmiştir (İstanbul BAM 54. HD, E. 2023/167, K. 2025/2664, 05.11.2025). İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi ise 20.04.2026 tarihli kararında, aynı taşınmazda ayrı sözleşmelerle birden fazla kiracı bulunması hâlinde kiraya verenin tek davayla her bir kiracı için bağımsız kira bedeli tespiti talep edebileceğini ve mahkemece her biri için ayrı bedel belirleneceğini hükme bağlamıştır (T.C. İstanbul BAM 55. HD, E. 2025/1410, K. 2026/1772, 20.04.2026).

Malikler farklıysa: davacı yanında ihtiyari dava arkadaşlığı

İki dükkânın malikleri farklı kişilerse, bu kişiler aynı dilekçeyle birlikte dava açabilir. Dayanak HMK m. 57'dir:

İhtiyari dava arkadaşlığı — HMK m. 57

(1) Birden çok kişi, aşağıdaki hâllerde birlikte dava açabilecekleri gibi aleyhlerine de birlikte dava açılabilir:

a) Davacılar veya davalılar arasında dava konusu olan hak veya borcun, elbirliği ile mülkiyet dışındaki bir sebeple ortak olması.

b) Ortak bir işlemle hepsinin yararına bir hak doğmuş olması veya kendilerinin bu şekilde yükümlülük altına girmeleri.

c) Davaların temelini oluşturan vakıaların ve hukuki sebeplerin aynı veya birbirine benzer olması.

Yan yana iki dükkânın aynı kiracıya kiralanması ve tek işletme hâline getirilmesi, (c) bendindeki "vakıaların ve hukuki sebeplerin birbirine benzer olması" ölçütünü karşılar. Ancak ihtiyari dava arkadaşlığının niteliği unutulmamalıdır: dava arkadaşlarından her biri diğerinden bağımsızdır ve her biri hakkında ayrı hüküm kurulur. Bu nedenle "tek dava" imkânı, "tek hüküm" sonucunu doğurmaz.

Ayrı ayrı açılmış davalar birleştirilebilir mi?

Evet. Davalar ayrı ayrı açılmışsa HMK m. 166 uyarınca birleştirme yoluna gidilebilir:

Davaların birleştirilmesi — HMK m. 166

(1) Aynı yargı çevresinde yer alan aynı düzey ve sıfattaki hukuk mahkemelerinde açılmış davalar, aralarında bağlantı bulunması durumunda, davanın her aşamasında, talep üzerine veya kendiliğinden ilk davanın açıldığı mahkemede birleştirilebilir. (Değişik cümle:16/7/2026-7589/23 md.) İlk davanın açıldığı mahkeme birleştirme kararının kesinleşmesinden itibaren bununla bağlıdır.

[…]

(4) Davaların aynı veya birbirine benzer sebeplerden doğması ya da biri hakkında verilecek hükmün diğerini etkileyecek nitelikte bulunması durumunda, bağlantı var sayılır.

Birleştirme, davaların usulen tek dosyada görülmesini sağlar; ancak birleştirilen davalar hukuken bağımsızlığını korur ve her biri hakkında ayrı hüküm kurulur. Bu, aşağıda ele alacağımız ikinci sorunun cevabını da baştan belirler.

İkinci Sorun: Tek Dava Açılsa Bile Toptan Tek Bedel Belirlenebilir mi?

Uygulamada en sık yapılan hata buradadır. Tek dava açılabilmesi, mahkemenin "iki dükkân birleşmiş, tek işletme olmuş" gerekçesiyle toplu bir kira bedeli belirlemesine izin verdiği sanılır. Oysa güncel istinaf uygulaması ve yerleşik Yargıtay içtihadı bunun aksi yöndedir.

Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, 20.12.2024 tarihli kararında, farklı maliklere ait birleştirilen dükkânlar için tek dava açılabilse dahi toptan tek kira belirlenemeyeceğini; her bağımsız bölüm ve her sözleşme için ayrı ayrı rayiç tespiti yapılması ve ayrı ayrı hüküm kurulmasının zorunlu olduğunu belirtmiştir (Samsun BAM 6. HD, E. 2024/1763, K. 2024/3316, 20.12.2024).

Bu sonuç, Yargıtay'ın yerleşik uygulamasının doğrudan yansımasıdır. Aynı taşınmazın farklı katları iki ayrı sözleşmeyle aynı kiracıya kiralanan bir olayda, mahkemenin dört kat için tek bir kira parası tespit etmesi bozulmuştur:

"Taraflar arasında imzalanan 01.01.2005 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli iki ayrı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Birinci sözleşme ile 4 katlı binanın 1. ve 2. katı, ikinci sözleşme ile aynı taşınmazın 3. ve 4. katlarının taraflar arasında düzenlenen iki ayrı kira sözleşmesi ile davalıya kiraya verilmiştir. […] Mahkemece davanın kısmen kabulü ile hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda aylık kira bedelinin 1-2-3 ve 4. katlar için olmak üzere 01.01.2013 tarihinden itibaren 8.500 TL olarak tespitine karar verilmiştir. Bu şekilde kurulan hüküm hangi taşınmazların veya hangi bölümlerin kira parasının tespit edildiğini göstermekten uzaktır. O halde davacılar vekiline, hangi sözleşme gereğince kiralanan taşınmazın kira parasının hangi bedelde tespitini talep ettiği açıklattırılarak, buna göre ve infazda tereddüt oluşturmayacak şekilde, kiralanan bağımsız bölümler ve sözleşmeler de açıkça belirtilmek suretiyle hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde ayrı ayrı sözleşmelerle kiraya verilen tüm taşınmazlar için tek bir kira parasının tespitine karar verilmesi doğru değildir." — Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 12.02.2015 tarihli, E. 2014/13894, K. 2015/1324 sayılı karar

Kararın gerekçesi iki ayaklıdır ve her ikisi de kamu düzenine ilişkindir:

Talebin açıklattırılması: Davacının hangi sözleşme bakımından hangi bedeli talep ettiği belirlenmeden hüküm kurulamaz. Aksi hâlde taleple bağlılık ilkesi (HMK m. 26) denetlenemez.
İnfaz kabiliyeti: Hüküm fıkrası, hangi bağımsız bölümün ve hangi sözleşmenin kira bedelini tespit ettiğini açıkça göstermelidir. "Tüm taşınmaz için aylık X TL" biçimindeki bir hüküm, sözleşmelerden biri sona erdiğinde, taraflardan biri değiştiğinde veya bağımsız bölümlerden biri devredildiğinde uygulanamaz hâle gelir.

Pratik sonuç: Dava dilekçesinde talep sonucu, her sözleşme ve her bağımsız bölüm için ayrı ayrı kurulmalıdır. Örnek: "1) 12 nolu bağımsız bölüme ilişkin 01.06.2019 başlangıç tarihli kira sözleşmesi yönünden aylık kira bedelinin 01.06.2026 tarihinden geçerli olmak üzere … TL olarak, 2) 13 nolu bağımsız bölüme ilişkin 01.06.2019 başlangıç tarihli kira sözleşmesi yönünden aylık kira bedelinin aynı tarihten geçerli olmak üzere … TL olarak ayrı ayrı tespitine…" Harç ve vekâlet ücreti de bu yapıya göre hesaplanır.

Paylı Mülkiyet: Ayrı Sözleşmeler, Ayrı Bedeller

Kiralananın paylı mülkiyete tabi olduğu ve paydaşların kiracıyla ayrı ayrı sözleşmeler yaptığı hâller, konunun en teknik boyutunu oluşturur. Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi, 20.11.2025 tarihli kararında, paylı mülkiyette paydaşların kiracıyla ayrı sözleşmeler yapması hâlinde, tüm paydaşlar birlikte dava açsa dahi mecur için tek bedel takdir edilemeyeceğini; her sözleşme ve pay grubu için ayrı ayrı kira tespiti gerektiğini belirtmiştir (T.C. Sakarya BAM 14. HD, E. 2025/1431, K. 2025/500, 20.11.2025).

Bu sonucun maddi hukuk temeli, kira parasının bölünebilir nitelikte olması ve paydaşın kendi payı üzerinde tasarruf yetkisidir. Yargıtay bu ilkeyi şöyle formüle etmiştir:

"Kira parası bölünebilir nitelikte olduğundan paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda her bir paydaş kendi payına yönelik olarak kira tespit davası açabileceği gibi bu konuda kiracı ile uzlaşmaya vararak diğer paydaşlardan bağımsız şekilde kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Kira parasının belirlenmesi konusunda paydaşların kendi paylarına yönelik olarak kiracı ile yaptıkları anlaşma sözleşmenin nispiliği ilkesi gereği ancak taraflar açısından hüküm ifade eder." — Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 24.06.2014 tarihli, E. 2013/16103, K. 2014/8305 sayılı karar

Kira tespiti davasında aktif husumet ve pay ilişkisine dair yerleşik ilke ise şudur:

"Kira bedelinin tespiti davasını, kira sözleşmesini akdeden taraflar açabileceği gibi, o taşınmazın maliki veya paydaşlarından her biri de açabilir. Kiralanan, iştirak hâlinde mülkiyete konu ise, tüm mirasçıların birlikte dava açmaları veya açılan davaya katılmaları yahut muvafakat vermeleri ya da miras şirketine mümessil tayini ile mümkündür. Kiralanan müşterek mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebilir." — Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.12.2018 tarihli, E. 2017/15709, K. 2018/13113 sayılı karar

Bu ilkeye aykırı biçimde, davacı paydaşın payı gözetilmeden taşınmazın tamamı için bedel tespiti bozma nedenidir (aynı yönde Yargıtay 6. HD, 06.04.2015, E. 2015/1049, K. 2015/3360).

Paylı mülkiyette kiraya verme işleminin niteliği de gözden kaçırılmamalıdır:

c. Önemli yönetim işleri — TMK m. 691

İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir.

Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır.

Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir.

Paylı malın kiraya verilmesi, 06.05.1955 tarihli ve 12/18 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca önemli yönetim işi sayılır ve pay ile paydaş çoğunluğunu gerektirir. Bu nedenle paylı mülkiyete konu bir taşınmazda kira tespiti davasında, öncelikle dayanılan sözleşmenin geçerli biçimde kurulup kurulmadığı (pay ve paydaş çoğunluğu bulunup bulunmadığı) denetlenmelidir.

Fiilen Birleştirilmiş Dükkânlarda Rayiç Bedel Nasıl Belirlenir?

İki dükkânın duvarı kaldırılarak tek mağaza hâline getirilmesi, hukuken bağımsız bölümleri birleştirmez; ancak rayiç bedelin belirlenmesinde göz ardı edilemeyecek bir olgudur. Kira tespitinde ölçüt, kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedeldir; oysa emsal olarak alınan dükkânlar çoğu zaman tek başına kiralanmış, daha küçük ve farklı konumdaki yerlerdir.

Yargıtay, tam da bu durumu ele aldığı bir kararında bilirkişi raporunun yetersizliğini şöyle saptamıştır:

"Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, tesbite dayanak olarak emsal kira sözleşmeleri değerlendirilmiş ise de, emsaller doğrudan dükkan olarak kiralanmış olup, dava konusu kiralanan iki bağımsız bölüm ise başkalarından kiralanan iki bağımsız bölüm ile birleştirilerek tadilatla tek mağaza haline getirildiği ve tamamının bu şekilde kullanıldığı, tespit edilen kira bedelinin ½ hisse için olduğu anlaşılmaktadır. […] 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre 'hak ve nesafet' ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, kiralanın davalı kiracı tarafından tadilatla tek mağaza haline getirildiği ve tespit edilen kiranın ½ kira bedeli olduğu gözetilerek, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir." — Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 23.02.2012 tarihli, E. 2011/20640, K. 2012/4571 sayılı karar

Bu karardan üç somut ölçüt çıkar:

Emsal seçimi denetlenmelidir. Tek başına kiralanmış küçük dükkân emsalleri, birleştirilmiş büyük bir mağaza için doğrudan emsal alınamaz; büyüklük, cephe uzunluğu ve kullanım şekli farkı somut gerekçeyle açıklanmalıdır.
Toplam değer, paylara/bağımsız bölümlere doğru biçimde dağıtılmalıdır. Birleştirilmiş bütünün toplam rayici belirlendikten sonra, bu değerin her bağımsız bölüme hangi ölçüte göre (yüzölçümü, cephe, konum, kat) dağıtıldığı raporda gösterilmelidir.
Kiracının kendi yaptığı tadilatın yarattığı değer artışı, kiracı aleyhine kullanılamaz. Birleştirmeyi kiracı kendi masrafıyla yapmışsa, bu durum hak ve nesafet takdirinde gözetilir.

"Sözlü kiralama" savunması ve yazılı delil kuralı

Uygulamada ikinci dükkânın yazılı sözleşme olmaksızın, sözlü anlaşmayla kiralandığı ileri sürülür. Bu iddianın ispat rejimi katıdır. Yargıtay, bitişik dükkânın sonradan sözlü anlaşmayla kiralandığı ve iki dükkânın birleştirildiği iddiasının bulunduğu bir olayda, önce araştırma yapılmasını istemiş:

"Davacı vekilinin bu beyanı üzerinde durulup tapu kayıtları celbedilerek ve iki ayrı bağımsız bölüm numarası olup olmadığı araştırılarak, gerekirse keşif yapılmak suretiyle mecurun yazılı sözleşme kapsamında bir bağımsız bölümden mi yoksa iki bağımsız bölümden mi oluştuğunun tespit edilip varsa davalının geçmiş yıllara ilişkin yaptığı ödemeler de istenerek […] sonucu dairesinde bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir." — Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 04.10.2018 tarihli, E. 2018/5842, K. 2018/9609 sayılı karar (Yargıtay 6. HD'nin 27.05.2015 tarihli, E. 2015/2618, K. 2015/5173 sayılı bozma ilamı aktarılarak)

Aynı kararın devamında, ispat yükü bakımından belirleyici tespit yapılmıştır: "HMK'nun 200. maddesi uyarınca akdi ilişkinin varlığı ve aylık kira miktarının yazılı delille kanıtlanması gerekir." Bu nedenle ikinci taşınmaz bakımından yazılı bir sözleşme, yazılı delil başlangıcı ya da karşı tarafın kabulü yoksa, o taşınmaz için kira ilişkisinin varlığı -dolayısıyla kira tespiti talebi- ispatsız kalır.

Dava öncesi kontrol: İkinci dükkân için yazılı sözleşme yoksa, kira tespiti davasından önce banka ödeme dekontları, kiracının yazılı beyanları, e-posta ve WhatsApp yazışmaları, stopaj beyannameleri ile emlak vergisi ve abonelik kayıtları üzerinden yazılı delil başlangıcı oluşturulup oluşturulamayacağı değerlendirilmelidir. Aksi hâlde dava, tespit aşamasına gelmeden ispat engeline takılır.

Taraf Teşkili: Kime Karşı, Kimlerle Birlikte?

Kira tespiti davasında pasif husumet, sözleşmenin kiracı tarafına yöneltilir. Tek bir sözleşmede birden fazla kiracı varsa, bu kişiler arasında mecburi dava arkadaşlığı vardır:

Mecburi dava arkadaşlığı — HMK m. 59

(1) Maddi hukuka göre, bir hakkın birden fazla kimse tarafından birlikte kullanılması veya birden fazla kimseye karşı birlikte ileri sürülmesi ve tamamı hakkında tek hüküm verilmesi gereken hâllerde, mecburi dava arkadaşlığı vardır.

Mecburi dava arkadaşlarının davadaki durumu — HMK m. 60

(1) Mecburi dava arkadaşları, ancak birlikte dava açabilir veya aleyhlerine de birlikte dava açılabilir. Bu tür dava arkadaşlığında, dava arkadaşları birlikte hareket etmek zorundadır. Ancak, duruşmaya gelmiş olan dava arkadaşlarının yapmış oldukları usul işlemleri, usulüne uygun olarak davet edildiği hâlde duruşmaya gelmemiş olan dava arkadaşları bakımından da hüküm ifade eder.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralananda iki kiracı bulunmasına rağmen davanın yalnızca birine yöneltildiği bir olayda, davanın derhâl reddedilemeyeceğini, diğer kiracının davaya dahil edilmesi için süre verilmesi gerektiğini belirtmiştir:

"Kira tespit davası, kira sözleşmesi kiminle yapılmış ise onun aleyhine açılır ve hasım olur. Kira sözleşmesinde kiracı olarak birden fazla kişi varsa husumetin her kiracıya yöneltilmesi gerekir. Burada mecburi dava arkadaşlığı vardır ve kiracılardan birisine yapılan ihtardan diğer kiracının da birlikte haberdar olması asıldır. Davacı tarafından …'in de kiracılığı kabul edilmiş ve 19.09.2015 tarihli dilekçe ile adı geçen şahsın davaya dahil edilmesi talep edilmiştir. Bu durumda; Mahkemece yapılacak iş, dahili dava dilekçesinin kabul edilerek esasa ilişkin yargılama yapılmak suretiyle sonucuna göre karar verilmesi iken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir." — Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.11.2018 tarihli, E. 2017/4432, K. 2018/10954 sayılı karar

Bu kararın tarihine dikkat: Anılan karar 2018 tarihlidir ve kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğun yürürlüğe girdiği 1 Eylül 2023 tarihinden öncesine aittir. Bugün, hakkında arabuluculuk süreci yürütülmemiş bir kişiyi "dahili dava" yoluyla davaya eklemek, dava şartının bu kişi bakımından gerçekleşmemesi sonucunu doğurabilir. Nitekim Yargıtay 9. Hukuk Dairesi'nin 24.11.2025 tarihli kararında onanan bölge adliye mahkemesi gerekçesinde, "davaya zorunlu dava arkadaşlığı dışında dâhili dava yolu ile davalı olarak taraf eklenmesinin mümkün olmadığı, dâhili dava yoluyla husumet yöneltilmesinin ve dava tarihinden önce zorunlu dava şartı olan arabuluculuk başvuru şartı yerine getirilmeksizin hakkında usulüne uygun şekilde dava açılmayan davalılar hakkında karar verilemeyeceği" belirtilmiştir (Yargıtay 9. HD, 24.11.2025, E. 2025/7627, K. 2025/9069). Bu nedenle arabuluculuk başvurusu, daha en baştan tüm kiracıları ve tüm sözleşmeleri kapsayacak biçimde yapılmalıdır.

2023 Sonrasının Kritik Eşiği: Dava Şartı Olarak Arabuluculuk

28.03.2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanun'la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir:

Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk — HUAK m. 18/B (Ek: 28/3/2023-7445/37 md.)

(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:

a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.

b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.

c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.

ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

(2) Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir.

(3) Bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. […]

GEÇİCİ MADDE 3 — HUAK (Ek: 28/3/2023-7445/38 md.)

(1) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla, bu Kanuna eklenen 18/B maddesinin dava şartı olarak arabuluculuğa ilişkin hükümleri, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla ilk derece mahkemeleri ve bölge adliye mahkemeleri ile Yargıtayda görülmekte olan davalar hakkında uygulanmaz.

Kira bedelinin tespiti davası, "kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık" olduğundan 18/B kapsamındadır. Buna karşılık, 1 Eylül 2023 öncesinde açılmış davalar bakımından durum farklıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 02.03.2023 tarihinde açılan bir kira tespiti davasında ilk derece mahkemesinin ve bölge adliye mahkemesinin "ticari dava" nitelendirmesiyle TTK m. 5/A'ya dayanarak verdiği usulden ret kararlarını bozmuştur:

"6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun (6325 sayılı Kanun) 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren 'Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk' başlıklı 18/B maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca 'Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.' bakımından dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Yukarıdaki açıklamalar kapsamında eldeki dava değerlendirildiğinde, davanın açıldığı 02.03.2023 tarihi itibariyle 6325 sayılı Kanunun 18/B maddesi yürürlükte olmadığı gibi, dava konusu talep; kira bedelinin tespiti olmakla dava tarihinde yürürlükte olan 6102 sayılı Kanun 5/A maddesinde belirtilen 'bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat' davası niteliğinde olmadığından, arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartı söz konusu değildir." — Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.10.2025 tarihli, E. 2025/2978, K. 2025/5081 sayılı karar

Çok taraflı ve çok talepli dosyalarda arabuluculuk başvurusu nasıl yapılmalı?

İki kiralanan–tek kiracı senaryosunda arabuluculuk aşaması, davadan daha kritik bir eşiktir. Üç kural belirleyicidir:

Her sözleşme ve her taşınmaz, başvuruda ayrı ayrı gösterilmelidir. Arabuluculuk son tutanağında yalnızca bir taşınmaza ilişkin uyuşmazlık görünüyorsa, diğer taşınmaz bakımından dava şartının yerine getirilmediği ileri sürülebilir.
Tüm kiracılar ve tüm kiraya verenler başvuruya dahil edilmelidir. Mecburi dava arkadaşlığı bulunan hâllerde, dava arkadaşlarından yalnızca birinin katıldığı bir arabuluculuk süreciyle dava şartının gerçekleştiği kabul edilmemektedir. Yargıtay 9. Hukuk Dairesi'nin 13.10.2021 tarihli uyuşmazlığın giderilmesi kararında, iş yargısına özgü bir düzenleme bağlamında olmakla birlikte, "arabuluculuğun dava açılmadan önce uyuşmazlığın çözümü için getirilmiş bir düzenleme olduğu, zorunlu dava arkadaşlarından tek tarafın katıldığı bir arabuluculuk sürecinde dava şartının yerine geldiğinden bahsedilemeyeceği" gerekçesine yer verilmiştir (Yargıtay 9. HD, 13.10.2021, E. 2021/9540, K. 2021/14240).
Son tutanak, dava dilekçesine eklenmelidir. HUAK m. 18/A-2 uyarınca anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği dilekçeye eklenmezse, mahkemece bir haftalık kesin süre verilir; ihtarın gereği yerine getirilmezse dava usulden reddedilir. Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa, herhangi bir işlem yapılmaksızın dava şartı yokluğundan usulden ret kararı verilir.

Arabuluculuk sürecinin sürelere etkisi de gözetilmelidir: HUAK m. 18/A-15 uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez.

Süre ve Hükmün Etkisi: TBK m. 345'in Doğru Okunması

TBK m. 345 sık yanlış anlaşılan bir hükümdür. Maddeyi üç cümlede özetlemek mümkündür:

Dava her zaman açılabilir. Kira tespiti davası bakımından bir hak düşürücü süre yoktur.
Süre, hükmün geçmişe etkisiyle ilgilidir. Mahkemece belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için ya dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiraya veren tarafından yazılı artırım bildirimi yapılmış olmalı ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmalıdır.
Sözleşmede artış kaydı varsa ihtara gerek yoktur; yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel, dönemin başından itibaren geçerli olur.

İki sözleşme, iki takvim: Bu senaryonun en çok gözden kaçan yönü budur. İki sözleşmenin başlangıç tarihleri farklıysa, her sözleşme için ayrı bir kira dönemi, ayrı bir otuz günlük süre ve ayrı bir ihtar takvimi söz konusudur. Tek bir ihtarnameyle her iki sözleşme bakımından bildirim yapılacaksa, ihtarnamede her iki taşınmaz, her iki sözleşme ve her biri için talep edilen bedel ayrı ayrı gösterilmelidir. Ayrıca arabuluculuk süreci de dava açma takvimine dahil edilerek planlanmalıdır.

Beş yıllık dönem: emsal kira bedelinin devreye girdiği an

TBK m. 344/3 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda hâkim; TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirler. Birleştirilmiş dükkânlarda asıl uyuşmazlık genellikle bu beşinci yıl eşiğinde çıkar; çünkü emsal karşılaştırması ilk kez tam anlamıyla devreye girer.

Burada iki sözleşmenin başlangıç tarihlerinin farklı olması ayrı bir sonuç doğurur: bir sözleşme beşinci yıl eşiğine gelmişken diğeri gelmemiş olabilir. Bu hâlde birinci taşınmaz için emsal kira bedelleri de gözetilerek serbest tespit yapılırken, ikinci taşınmaz için TÜFE tavanı uygulanır. Tek bir hüküm fıkrasıyla iki taşınmaz için toptan bedel belirlemenin hukuken neden mümkün olmadığı, en somut biçimde bu örnekte görülür.

Yargılama Giderleri, Harç ve Vekâlet Ücreti

İki ayrı kira sözleşmesinde tek davada iki asli talep vardır; bedel, harç, vekâlet ücreti ve TBK m. 345 süresi her sözleşme için ayrı belirlenir. — Tablo: Tek sözleşme ile iki ayrı sözleşme hâlinde kira tespiti davasının usul sonuçları (Kaynak: HMK m. 110; TBK m. 345).

Davaların yığılması hâlinde her talep bağımsız olduğundan, harç ve vekâlet ücreti de kural olarak her talep üzerinden ayrı ayrı hesaplanır. Buna karşılık kiralananın tek sözleşmeyle kiralandığı, yalnızca maliklerin farklı olduğu hâllerde durum değişir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, farklı bağımsız bölümlerin maliki olan davacıların aynı sözleşmeye dayanarak açtıkları kira tespiti davasında, her davacı aleyhine ayrı ayrı vekâlet ücretine hükmedilmesini bozmuştur:

"Öte yandan kiralanan birden çok bağımsız bölümden meydana gelmekte olup bir kısım davacıların payları oranında kira bedelinin tespitine karar verilmiştir. Davacılar farklı bağımsız bölümlerin malikleri olmakla birlikte taşınmazlar aynı sözleşme ile davalıya kiralanmış, bu sözleşme davaya dayanak yapılarak kira bedelinin tespiti istenilmiştir. Bu halde davacıların kiralanandaki payı gözetilerek her bir davacı aleyhine ayrı ayrı vekalet ücretine karar verilmesi doğru olmayıp bozmayı gerektirir." — Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 02.11.2021 tarihli, E. 2021/6225, K. 2021/10747 sayılı karar

Aynı karar, ayrıca hükmün sınırı bakımından da yol göstericidir: mahkemenin, tespit edilen bedel üzerinden sonraki yıllara ilişkin artış oranını da belirlemesi, sözleşmeye müdahale niteliğinde görülerek hükümden çıkarılmıştır. Kira tespiti hükmü, talep edilen dönemle sınırlıdır.

Konu	Tek sözleşme, birden çok bağımsız bölüm	İki ayrı sözleşme (talep yığılması)
Dava sayısı	Tek dava, tek talep	Tek dava, iki asli talep (HMK m. 110)
Hüküm	Tek bedel; bağımsız bölümler hükümde gösterilir	Her sözleşme için ayrı ayrı bedel
Harç	Tek talep üzerinden	Her talep üzerinden ayrı ayrı
Vekâlet ücreti	Tek sözleşmeye dayanıldığından davacılar bakımından tek vekâlet ücreti	Kural olarak her talep için ayrı ayrı
Süre (TBK m. 345)	Tek kira dönemi, tek otuz günlük süre	Her sözleşme için ayrı dönem ve ayrı süre
Arabuluculuk	Tek uyuşmazlık olarak başvurulabilir	Başvuruda her sözleşme ayrı ayrı gösterilmelidir
Beş yıllık eşik	Tek tarih	Sözleşme başlangıçları farklıysa farklı tarihler

Uygulama Rehberi: Dosyayı Açmadan Önce Kontrol Listesi

Sözleşme sayısını belirleyin. Tek sözleşme mi, iki ayrı sözleşme mi? Bu tespit, dava sayısını değil ama hüküm sayısını doğrudan belirler.
Tapu kaydını çıkarın. İki ayrı bağımsız bölüm numarası var mı, yoksa fiilî birleştirme tapuda da tek bağımsız bölüme mi dönüşmüş? Gerekiyorsa keşif ve tapu kaydı celbi talep edilmelidir.
Malikleri ve payları netleştirin. Tek malik mi, farklı malikler mi, paylı mülkiyet mi, elbirliği mülkiyeti mi? Elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların birlikte hareketi (veya temsilci atanması) zorunludur.
Paylı mülkiyette pay oranını hesaplayın. Her paydaş kural olarak yalnızca kendi payı oranında tespit isteyebilir; talep sonucu buna göre kurulmalıdır.
Sözleşmenin geçerliliğini denetleyin. Paylı mülkiyette kiraya verme önemli yönetim işidir (TMK m. 691); pay ve paydaş çoğunluğu bulunup bulunmadığı incelenmelidir.
Kiracı sayısını kontrol edin. Tek sözleşmede birden fazla kiracı varsa mecburi dava arkadaşlığı vardır; husumet tümüne yöneltilmelidir.
Arabuluculuk başvurusunu tüm taraf ve talepleri kapsayacak biçimde yapın. Başvuru dilekçesinde her taşınmaz, her sözleşme ve her taraf ayrı ayrı gösterilmeli; son tutanak buna uygun düzenlenmelidir.
Süre takvimini sözleşme bazında kurun. Her sözleşmenin yeni dönem başlangıcı, otuz günlük süre ve varsa artış kaydı ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
İhtarnameyi ayrıştırarak yazın. Tek ihtarname kullanılacaksa dahi, her taşınmaz ve sözleşme için talep edilen bedel ayrı ayrı belirtilmelidir.
Talep sonucunu ayrı ayrı kurun. "Kiralananın aylık kira bedelinin … TL olarak tespiti" biçimindeki tek satırlık talep, iki sözleşmeli dosyada eksiktir ve hükmün infaz kabiliyetini tehlikeye atar.
Bilirkişi raporunu emsal yönünden denetleyin. Emsallerin neden uygun olduğu somut gerekçeyle açıklanmalı; birleştirme olgusu, kiracının yaptığı tadilat ve her bağımsız bölümün kendi nitelikleri ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Dağıtım ölçütünü sorgulayın. Birleştirilmiş bütünün toplam rayici, bağımsız bölümlere hangi ölçüte göre (yüzölçümü, cephe, konum) dağıtılmıştır? Rapor bu ölçütü göstermiyorsa ek rapor talep edilmelidir.
Yazılı delil eksikliğini erken tespit edin. İkinci taşınmaz için yazılı sözleşme yoksa, HMK m. 200 karşısında ispat stratejisi dava açılmadan önce belirlenmelidir.
Hüküm fıkrasını denetleyin. Karar; hangi bağımsız bölüm, hangi sözleşme, hangi tarihten itibaren ve hangi bedel sorularının hepsini tereddütsüz yanıtlamalıdır. Aksi hâlde istinaf sebebi doğar.

Kira Tespiti ve Kira Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek — LimanLegal Hukuk Bürosu

Birden fazla kiralanan, birden fazla sözleşme ve birden fazla malik içeren kira tespiti dosyalarında sonucu belirleyen, çoğu zaman rayiç bedelin miktarı değil; arabuluculuk başvurusunun kapsamı, taraf teşkili, talep sonucunun kurulma biçimi ve hüküm fıkrasının infaz kabiliyetidir. Bu unsurlardaki bir eksiklik, yıllar süren bir yargılamanın usulden reddiyle ya da bozmayla sonuçlanmasına yol açabilir.

İstanbul Kartal'da bulunan LimanLegal Hukuk Bürosu, kira bedelinin tespiti, kira uyarlaması, tahliye ve kira alacağı uyuşmazlıklarında; arabuluculuk aşamasından hükmün infazına kadar hem kiraya verenlere hem de kiracılara hukuki destek sunmaktadır.

Hemen İletişime Geçin

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Aynı kiracıya kiralanan iki ayrı dükkân için tek kira tespit davası açabilir miyim?

Evet. HMK m. 110 uyarınca davacı, aynı davalıya karşı olan birbirinden bağımsız birden fazla asli talebini aynı dava dilekçesinde ileri sürebilir; bunun için taleplerin aynı yargı çeşidi içinde yer alması ve tümü bakımından ortak yetkili bir mahkeme bulunması yeterlidir. Kira tespiti davalarında görevli mahkeme HMK m. 4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesi olduğundan bu koşullar kural olarak sağlanır. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi'nin 24.06.2026 tarihli, E. 2025/1394, K. 2026/1766 sayılı kararında da, iki ayrı malike ait olup aynı kiracıya kiralanan ve birleştirilmiş yan yana iki dükkân için usul ekonomisi ve davaların yığılması gereği tek kira tespit davası açılabileceği kabul edilmiştir.

Tek dava açtım; mahkeme iki dükkân için tek bir kira bedeli belirleyebilir mi?

Hayır. Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi'nin 20.12.2024 tarihli, E. 2024/1763, K. 2024/3316 sayılı kararına göre, farklı maliklere ait birleştirilen dükkânlar için tek dava açılabilse dahi toptan tek kira belirlenemez; her bağımsız bölüm ve her sözleşme için ayrı ayrı rayiç tespiti ve hüküm kurulması zorunludur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi de 12.02.2015 tarihli, E. 2014/13894, K. 2015/1324 sayılı kararında, iki ayrı sözleşmeyle kiraya verilen bölümler için tek bir kira parası tespitini, hükmün hangi taşınmazın bedelini tespit ettiğini göstermekten uzak ve infazda tereddüt yaratıcı bulunduğu gerekçesiyle bozmuştur.

İki dükkânın malikleri farklı; birlikte dava açabilir miyiz?

Evet. HMK m. 57/1-c uyarınca davaların temelini oluşturan vakıaların ve hukuki sebeplerin aynı veya birbirine benzer olması hâlinde birden çok kişi birlikte dava açabilir. Bu, ihtiyari dava arkadaşlığıdır; dava arkadaşlarından her biri diğerinden bağımsızdır ve her biri hakkında ayrı hüküm kurulur. Dolayısıyla birlikte dava açmak, tek bir bedelin belirlenmesi sonucunu doğurmaz.

Dükkânları kiracı kendi masrafıyla birleştirdi; bu durum kira bedelini etkiler mi?

Evet, hak ve nesafet takdirinde gözetilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 23.02.2012 tarihli, E. 2011/20640, K. 2012/4571 sayılı kararında, kiralananın davalı kiracı tarafından tadilatla tek mağaza hâline getirildiği ve tespit edilen kiranın ½ kira bedeli olduğu gözetilerek, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi hâlinde boş olarak getirebileceği kira parasının belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır. Emsal olarak alınan yerlerin doğrudan dükkân olarak kiralanmış olması ile dava konusu yerin birleştirilmiş bir mağaza olması arasındaki fark, raporda somut gerekçeyle açıklanmalıdır.

İkinci dükkân için yazılı kira sözleşmesi yok; kira tespiti isteyebilir miyim?

Bu durumda önce kira ilişkisinin varlığının ispatı sorunu çözülmelidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 04.10.2018 tarihli, E. 2018/5842, K. 2018/9609 sayılı kararında, HMK m. 200 uyarınca akdi ilişkinin varlığının ve aylık kira miktarının yazılı delille kanıtlanması gerektiği; sözlü kira ilişkisine dayanan davacının bunu kanıtlayamadığı belirtilmiştir. Aynı kararda ayrıca tapu kayıtları celbedilerek iki ayrı bağımsız bölüm numarası bulunup bulunmadığının araştırılması ve gerekirse keşif yapılarak mecurun yazılı sözleşme kapsamında bir mi yoksa iki bağımsız bölümden mi oluştuğunun tespiti gerektiği vurgulanmıştır.

Paylı mülkiyette her paydaş tek başına kira tespit davası açabilir mi?

Evet, ancak yalnızca kendi payı oranında. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 20.12.2018 tarihli, E. 2017/15709, K. 2018/13113 sayılı kararında, kira bedelinin tespiti davasını kira sözleşmesini akdeden tarafların yanı sıra taşınmazın maliki veya paydaşlarından her birinin de açabileceği; kiralanan müşterek mülkiyete tabi ise her paydaşın kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebileceği belirtilmiştir. Kiralanan elbirliği mülkiyetine konu ise tüm mirasçıların birlikte dava açması, davaya katılması, muvafakat vermesi veya miras şirketine temsilci atanması gerekir.

Paydaşlar kiracıyla ayrı ayrı sözleşme yapmışsa mecur için tek bedel belirlenebilir mi?

Hayır. Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi'nin 20.11.2025 tarihli, E. 2025/1431, K. 2025/500 sayılı kararına göre, paylı mülkiyette paydaşların kiracıyla ayrı sözleşmeler yapması hâlinde tüm paydaşlar birlikte dava açsa dahi mecur için tek bedel takdir edilemez; her sözleşme ve pay grubu için ayrı ayrı kira tespiti gerekir. Bu sonuç, kira parasının bölünebilir nitelikte olması ilkesiyle de uyumludur (Yargıtay 6. HD, 24.06.2014, E. 2013/16103, K. 2014/8305).

Aynı taşınmazda ayrı sözleşmelerle iki kiracı var; tek dava ile her ikisi için tespit isteyebilir miyim?

Evet. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi'nin 20.04.2026 tarihli, E. 2025/1410, K. 2026/1772 sayılı kararına göre, aynı taşınmazda ayrı sözleşmelerle birden fazla kiracı bulunması hâlinde kiraya veren tek davayla her bir kiracı için bağımsız kira bedeli tespiti talep edebilir ve mahkemece her biri için ayrı bedel belirlenir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi'nin 05.11.2025 tarihli, E. 2023/167, K. 2025/2664 sayılı kararında da, tek bir iş yerini fiilen birlikte kullanan iki ayrı kiracı şirketle ayrı sözleşmeler yapılmış olsa dahi davaların yığılması kapsamında tek dava açılabileceği kabul edilmiştir.

Tek sözleşmede birden fazla kiracı varsa davayı sadece birine açabilir miyim?

Hayır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 01.11.2018 tarihli, E. 2017/4432, K. 2018/10954 sayılı kararında, kira sözleşmesinde kiracı olarak birden fazla kişi varsa husumetin her kiracıya yöneltilmesi gerektiği ve burada mecburi dava arkadaşlığı bulunduğu belirtilmiştir. Aynı kararda, davanın yalnızca bir kiracıya yöneltilmiş olması hâlinde derhâl reddedilemeyeceği; diğer kiracının davaya dahil edilmesi talebinin kabul edilerek esasa ilişkin yargılama yapılması gerektiği vurgulanmıştır.

Eksik kiracıyı sonradan davaya dahil edebilir miyim?

2018 tarihli Yargıtay uygulamasında bu yol kabul edilmişse de, o tarihte kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk yürürlükte değildi. 1 Eylül 2023'ten sonra açılan davalarda, hakkında arabuluculuk süreci yürütülmemiş bir kişinin dahili dava yoluyla eklenmesi, o kişi bakımından dava şartının gerçekleşmemesi sonucunu doğurabilir. Yargıtay 9. Hukuk Dairesi'nin 24.11.2025 tarihli, E. 2025/7627, K. 2025/9069 sayılı kararında onanan gerekçede, dâhili dava yoluyla husumet yöneltilmesinin ve dava tarihinden önce zorunlu arabuluculuk başvuru şartı yerine getirilmeksizin hakkında usulüne uygun dava açılmayan davalılar hakkında karar verilemeyeceği belirtilmiştir. Bu nedenle arabuluculuk başvurusu baştan tüm tarafları kapsamalıdır.

Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Evet. 6325 sayılı Kanun'un 28.03.2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanun'la eklenen ve 1 Eylül 2023'te yürürlüğe giren 18/B maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kira bedelinin tespiti davası da bu kapsamdadır.

1 Eylül 2023'ten önce açtığım kira tespit davasında arabuluculuk şartı aranır mı?

Hayır. HUAK geçici m. 3 uyarınca 18/B maddesinin dava şartı hükümleri, maddenin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla ilk derece mahkemeleri, bölge adliye mahkemeleri ve Yargıtayda görülmekte olan davalar hakkında uygulanmaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 22.10.2025 tarihli, E. 2025/2978, K. 2025/5081 sayılı kararında da, 02.03.2023 tarihinde açılan bir kira tespiti davasında 18/B maddesinin henüz yürürlükte olmadığı ve kira bedelinin tespiti talebinin TTK m. 5/A'daki "bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat" davası niteliğinde bulunmadığı belirtilerek, arabuluculuk dava şartı aranmasına ilişkin ret kararı bozulmuştur.

Arabuluculuk başvurusunda iki taşınmazı da ayrı ayrı göstermek şart mı?

Uygulamadaki güvenli yol budur. Dava şartı arabuluculuk, uyuşmazlık ve taraf bazında değerlendirilir; son tutanakta yalnızca bir sözleşmeye ilişkin uyuşmazlık görünüyorsa, diğer sözleşme bakımından dava şartının yerine getirilmediği ileri sürülebilir. Aynı şekilde, mecburi dava arkadaşlığı bulunan hâllerde dava arkadaşlarından yalnızca birinin katıldığı arabuluculuk süreciyle dava şartının gerçekleştiği kabul edilmemektedir (Yargıtay 9. HD, 13.10.2021, E. 2021/9540, K. 2021/14240).

Kira tespit davasında görevli mahkeme hangisidir?

HMK m. 4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Madde, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davaları, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevine bırakmıştır. Görev kamu düzenindendir ve taraflarca ileri sürülmese dahi hâkim tarafından resen gözetilir.

Kira tespit davası ne zaman açılmalıdır?

TBK m. 345/1 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmuş olması ve davanın izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması gerekir. Sözleşmede artış kaydı varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel de dönemin başından itibaren geçerli olur.

İki sözleşmenin başlangıç tarihleri farklıysa süre nasıl hesaplanır?

Her sözleşme için ayrı hesaplanır. Kira dönemi, otuz günlük süre ve artış kaydı sözleşmeye özgüdür. Bu nedenle tek ihtarname kullanılacak olsa dahi, ihtarnamede her taşınmaz, her sözleşme ve her biri için talep edilen bedel ayrı ayrı gösterilmelidir. Aynı ayrım, TBK m. 344/3'teki beş yıllık eşik bakımından da geçerlidir: sözleşmelerden biri beşinci yıla gelmişken diğeri gelmemiş olabilir; bu hâlde biri için emsal kira bedelleri de gözetilerek serbest tespit yapılırken diğeri için TÜFE tavanı uygulanır.

Mahkeme, tespit ettiği kira bedelinin sonraki yıllardaki artış oranını da belirleyebilir mi?

Hayır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 02.11.2021 tarihli, E. 2021/6225, K. 2021/10747 sayılı kararında, tespit edilen kira bedeli üzerinden sonraki dönemlere ait artışın ÜFE oranında belirlenmesine karar verilmek suretiyle daha sonraki yıllara ilişkin hüküm kurulması, sözleşmeye müdahale niteliğinde görülmüş ve bu ibare hüküm fıkrasından çıkarılmıştır. Kira tespiti hükmü, talep edilen dönemle sınırlıdır.

Birden çok bağımsız bölüm tek sözleşmeyle kiralanmışsa vekâlet ücreti nasıl belirlenir?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 02.11.2021 tarihli, E. 2021/6225, K. 2021/10747 sayılı kararında, davacıların farklı bağımsız bölümlerin malikleri olmakla birlikte taşınmazların aynı sözleşme ile kiralandığı ve bu sözleşmenin davaya dayanak yapıldığı hâlde, davacıların kiralanandaki payı gözetilerek her bir davacı aleyhine ayrı ayrı vekâlet ücretine karar verilmesinin doğru olmadığı belirtilmiştir. Buna karşılık iki ayrı sözleşmeye dayanan talep yığılmasında her talep bağımsız olduğundan harç ve vekâlet ücreti kural olarak ayrı ayrı hesaplanır.

Kira tespiti davaları ayrı ayrı açıldıysa birleştirilebilir mi?

Evet. HMK m. 166/1 uyarınca aynı yargı çevresinde yer alan aynı düzey ve sıfattaki hukuk mahkemelerinde açılmış davalar, aralarında bağlantı bulunması durumunda davanın her aşamasında, talep üzerine veya kendiliğinden ilk davanın açıldığı mahkemede birleştirilebilir. HMK m. 166/4'e göre davaların aynı veya birbirine benzer sebeplerden doğması ya da biri hakkında verilecek hükmün diğerini etkileyecek nitelikte bulunması durumunda bağlantı var sayılır. Birleştirme usulî bir tedbirdir; birleştirilen davalar bağımsızlığını korur ve her biri hakkında ayrı hüküm kurulur.

Paylı mülkiyette kiraya verme işlemi için hangi çoğunluk aranır?

TMK m. 691 uyarınca adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi önemli yönetim işlerindendir ve pay ile paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. 06.05.1955 tarihli ve 12/18 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı da paylı malın kiraya verilmesini önemli yönetim işi saymaktadır. Bu nedenle paylı mülkiyete konu taşınmazda kira tespiti davasında, dayanılan sözleşmenin pay ve paydaş çoğunluğuna dayanıp dayanmadığı öncelikle denetlenmelidir.

Kira tespiti davasında hüküm fıkrası nasıl kurulmalıdır?

Hüküm; hangi bağımsız bölüm, hangi sözleşme, hangi tarihten itibaren ve hangi bedel sorularının tamamını tereddütsüz yanıtlamalıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 12.02.2015 tarihli, E. 2014/13894, K. 2015/1324 sayılı kararında, infazda tereddüt oluşturmayacak şekilde kiralanan bağımsız bölümler ve sözleşmeler de açıkça belirtilmek suretiyle hüküm kurulması gerektiği vurgulanmıştır. Bu ölçütü karşılamayan hüküm, istinaf ve temyiz aşamasında kaldırma veya bozma sebebidir.

Önemli: Her dosyanın sözleşme yapısı, tapu durumu ve delilleri farklıdır. Bu yazıdaki açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır ve kişiye özel hukuki görüş yerine geçmez. Birden fazla kiralanan, birden fazla sözleşme veya birden fazla malik bulunan bir kira uyuşmazlığınız varsa; arabuluculuk başvurusunu yapmadan önce taraf ve talep yapısının kurulması gerektiğini, sonradan yapılacak düzeltmelerin dava şartı sorunları doğurabileceğini hatırlatırız. Somut durumunuza özgü değerlendirme için bir avukattan destek almanızı öneririz.

Kaynaklar ve dayanaklar
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 138, 344, 345, 347 (mevzuat.gov.tr)
— 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4, 26, 57, 59, 60, 110, 166, 190, 200 (mevzuat.gov.tr)
— 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A, 18/B ve geçici m. 3 (mevzuat.gov.tr)
— 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 688, 691 (mevzuat.gov.tr)
— Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları: 18.11.1964 t. ve 2/4 sayılı karar (kira parasının hak ve nesafete göre tespiti); 06.05.1955 t. ve 12/18 sayılı karar (paylı malın kiraya verilmesinin önemli yönetim işi olması)
— Bursa BAM 18. HD, 24.06.2026, E. 2025/1394, K. 2026/1766
— İstanbul BAM 55. HD, 20.04.2026, E. 2025/1410, K. 2026/1772
— Sakarya BAM 14. HD, 20.11.2025, E. 2025/1431, K. 2025/500
— İstanbul BAM 54. HD, 05.11.2025, E. 2023/167, K. 2025/2664
— Samsun BAM 6. HD, 20.12.2024, E. 2024/1763, K. 2024/3316
— Yargıtay 9. HD, 24.11.2025, E. 2025/7627, K. 2025/9069
— Yargıtay 3. HD, 22.10.2025, E. 2025/2978, K. 2025/5081
— Yargıtay 3. HD, 02.11.2021, E. 2021/6225, K. 2021/10747
— Yargıtay 9. HD, 13.10.2021, E. 2021/9540, K. 2021/14240 (uyuşmazlığın giderilmesi)
— Yargıtay 3. HD, 01.11.2018, E. 2017/4432, K. 2018/10954
— Yargıtay 3. HD, 20.12.2018, E. 2017/15709, K. 2018/13113
— Yargıtay 3. HD, 04.10.2018, E. 2018/5842, K. 2018/9609
— Yargıtay 6. HD, 06.04.2015, E. 2015/1049, K. 2015/3360
— Yargıtay 6. HD, 12.02.2015, E. 2014/13894, K. 2015/1324
— Yargıtay 6. HD, 24.06.2014, E. 2013/16103, K. 2014/8305
— Yargıtay 3. HD, 23.02.2012, E. 2011/20640, K. 2012/4571

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınıza ilişkin değerlendirme için LimanLegal Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.