+90 540 097 1035
ChatGPT
Gemini
Claude
Grok
PerplexitySanayi ve Teknoloji Bakanlığınca hazırlanan Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girdi. Düzenleme, 2/2/2019 tarihli ve 30674 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği'ne üst hakkını düzenleyen 63/A maddesini ekledi ve ön tahsis devri, ortaklık payı değişikliği, yeniden tahsis ile komşu parsel önceliğine ilişkin kuralları değiştirdi. Tüzel kişiyi müştereken temsile yetkili kişilerden birinin, diğer müşterek yetkililerce imzalanmış muvafakatnameyi sunarak genel kurula katılabilmesi kabul edildi; iş yeri açma ve çalışma ruhsatlarının çevrim içi sistemde elektronik ortamda imzalanması da zorunlu hâle getirildi. Tahsis aşamasında katılımcı, yani organize sanayi bölgesinde kendisine parsel tahsis edilen kişi ile kiracının başvuruyu birlikte yapması ve bunun tahsis sözleşmesinde belirtilmesi hâlinde, kiralama için 63. maddenin birinci fıkrasının (a) bendindeki şart aranmayacak.
Organize sanayi bölgelerinde ön tahsis veya tahsis almış sanayi şirketleri, bu şirketlerin ortakları ve pay devri planlayan yatırımcılar doğrudan etkilenir. Parsel üzerinde yapı kurmak isteyen üçüncü kişiler, kiracılar ve organize sanayi bölgelerinin yönetim kurulları da yeni kurallara göre hareket edecektir.
Değişiklik, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca 2/2/2019 tarihli ve 30674 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği üzerinde yapıldı. Yeni 63/A maddesi, üst hakkı tesisinin katılımcının 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu, Yönetmelik ve tahsis sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülüklerini ortadan kaldırmadığını ve lehtara devretmediğini açıkça belirtiyor. Üst hakkı, başkasına ait bir arazi üzerinde yapı yapma ve bu yapıya sahip olma hakkını ifade eder.
Organize sanayi bölgesi (OSB) mülkiyetindeki ve katılımcıya ön tahsis veya tahsis edilen parsellerde, tahsis hakkı sahibinin bildirdiği ve OSB yönetim kurulunun uygun gördüğü kişiler lehine üst hakkı tesis edilebilecek. Bu hak bağımsız ve sürekli nitelikte olmayacak; tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak kaydedilmeyecek ve devredilemeyecek, süresi de katılımcıya verilen tahsis süresini aşamayacak. Lehtarın aldığı inşaatla ilgili ruhsat ve izinler, katılımcının inşaat yükümlülükleri ve süreleri bakımından katılımcının alması gereken izinlerin yerine geçecek. Tamamen veya kısmen bedelsiz tahsis edilen sanayi parsellerinde, mülkiyet katılımcıya devredilmeden önce bu imkân kullanılamayacak; katılımcı mülkiyetindeki parsellerde ise aynı şartlarla ve OSB yönetim kurulunun izniyle üst hakkı kurulabilecek.
Ön tahsis, 61. maddenin üçüncü ve dördüncü fıkralarındaki şartlarla devredilebilecek; ön tahsis devri amacıyla Bakanlık izni olmadan hisse devri yapıldığı tespit edilirse ön tahsis iptal edilecek. Bakanlık onayı alınmadan şirket paylarında toplam %49'unu aşan ortaklık payı değişikliği de ön tahsis veya arsa tahsisinin iptal sebebi olarak yeniden düzenlendi. Süreleri dolduğu için tahsisi iptal edilen katılımcı, tahsis bedeli iade edilmeden önce yeniden tahsis isteyebilecek; OSB uygun görür ve Bakanlık onay verirse parsel ilana çıkılmadan güncel bedelden aynı katılımcıya verilebilecek. İlana çıkılan parsele doğrudan ortak sınırı olan ve iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alarak üretime geçmiş katılımcıya öncelik tanınabilmesi için, kura yöntemi belirlenmiş olsa bile ihale yapılması zorunlu tutuldu.
Uygulamada katılımcıların, parsel üzerindeki yatırımı tahsis hakkını devretmeden üçüncü bir kişiye yaptırabilmesinin önünün açıldığı değerlendirilebilir. Bununla birlikte katılımcı, üst hakkı lehtarının Yönetmeliğe aykırı fiillerinden müteselsilen, yani lehtarla birlikte ve tamamından sorumlu olacaktır. 63/A maddesi, süre sınırı dışında üst hakkının bedeline ve sona erme koşullarına ilişkin bir hüküm içermediğinden, bu hususların taraflar arasındaki sözleşmeyle belirlenmesi beklenebilir.
| Konu | Önce | Şimdi |
|---|---|---|
| 54/A maddesinin birinci fıkrasındaki zaman aralığı | OSB'nin tüzel kişilik kazanmasından parselasyon planının onaylanmasına kadar | Tüzel kişilik kazanmış OSB'lerin yer seçimi kesinleştirilen alanlarında kamulaştırma ve altyapı inşa süreci tamamlanana kadar |
- Ön tahsis devri amacıyla Bakanlık izni alınmadan şirket hissesi devredildiği tespit edilirse ön tahsis iptal edilir.
- Bakanlık onayı alınmadan şirket paylarında toplam %49'unu aşan ortaklık payı değişikliği yapılması, ön tahsis veya arsa tahsisinin iptaline yol açar.
- Yeniden tahsis edilen parseller için Bakanlık süre uzatımı vermez ve bu husus tahsis sözleşmesine yazılır.
OSB'den tahsis aldığım parselde başka bir şirket lehine üst hakkı kurabilir miyim?
Evet, parsel OSB mülkiyetindeyse ve bildirdiğiniz kişi OSB yönetim kurulunca uygun görülürse üst hakkı kurulabilir. Bu hak devredilemez, tapuda ayrı bir taşınmaz olarak kaydedilmez ve süresi tahsis sürenizi aşamaz. Parsel tamamen veya kısmen bedelsiz tahsis edildiyse, mülkiyet size devredilmeden bu imkânı kullanamazsınız.
Şirketimin paylarını devredersem tahsisim iptal edilir mi?
Bakanlık onayı almadan paylarda toplam %49'unu aşan bir değişiklik yaparsanız ön tahsis veya arsa tahsisiniz iptal edilir. Ön tahsisi devretmek amacıyla Bakanlık izni olmadan hisse devri yapıldığının tespit edilmesi de iptal sebebidir. Bu nedenle pay devrinden önce Bakanlık onayının alınması önem taşır.
Süre uzatımı başvurum değerlendirilirken OSB tahsisimi iptal ederse ne olur?
Bakanlık süre uzatımı talebinizi uygun bulursa ve hukuki ya da fiili bir engel yoksa, tahsisin iptali hükümsüz sayılır. Süre dolduğu için tahsisiniz iptal edildiyse, tahsis bedeli iade edilmeden önce OSB'den yeniden tahsis isteyebilirsiniz. Bu durumda OSB talebinizi uygun görürse parsel, Bakanlık onayıyla güncel bedelden size verilebilir; ancak yeniden tahsis edilen parsel için süre uzatımı verilmez.