+90 540 097 1035
ChatGPT
Gemini
Claude
Grok
Perplexity24/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 36. maddesi, 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrasını değiştirerek ön alım davasında payın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini öngörmüştü; aynı Kanun'un 37. maddesiyle eklenen geçici 1. maddenin (2) numaralı fıkrası ise bu değişikliği önceden açılmış davalara da uygulanır kılmıştı. On üç asliye hukuk mahkemesi itiraz yoluyla, Türkiye Büyük Millet Meclisi üyeleri de iptal davasıyla bu kuralların iptalini istedi ve başvurular E.2026/23 sayılı dosyada birleştirildi. Anayasa Mahkemesi 16/7/2026 tarihli ve E.2026/23, K.2026/162 sayılı kararıyla “rayiç bedeli” ibaresini dört üyenin karşı oyuyla iptal etti; “gecikmeksizin” ve “kesin süre” ibarelerini, fıkranın kalan kısmını ve geçici 1. maddenin (2) numaralı fıkrasını ise oybirliğiyle iptal etti. Mahkeme, iptal hükümlerinin kararın 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmasından başlayarak dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi ve yürürlüğü durdurma taleplerini reddetti.
Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda payını üçüncü kişiye satan paydaşlar, bu payları satın alan alıcılar ve ön alım hakkını dava yoluyla kullanmak isteyen diğer paydaşlar doğrudan etkilenir. Görülmekte olan ön alım davalarının tarafları ve bu davalara bakan asliye hukuk mahkemeleri de dokuz aylık süreyi ve sonrasındaki düzenlemeyi izlemek durumundadır.
Yasal ön alım hakkı, yani paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların bu payı öncelikle satın alma hakkı, TMK'nın 732 ila 734. maddelerinde düzenlenmiştir. TMK'nın 734. maddesinin birinci fıkrasına göre bu hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Anayasa Mahkemesi “rayiç bedeli” ibaresini Anayasa'nın devletin temel amaç ve görevlerini düzenleyen 5. maddesi ile mülkiyet hakkını güvenceye alan 35. maddesi yönünden inceledi. Diğer hükümleri ise 6216 sayılı Anayasa Mahkemesinin Kuruluşu ve Yargılama Usulleri Hakkında Kanun'un 43. maddesinin (4) numaralı fıkrasına, yani bir kuralın iptali başka kuralları uygulanamaz hâle getiriyorsa onların da iptal edilebileceği hükmüne dayanarak iptal etti.
7571 sayılı Kanun'dan önce ön alım hakkı sahibi, payı satış bedelini ve tapu giderlerini karşılayarak alabiliyordu; değişiklikle ödenecek tutar, hâkimin belirleyeceği rayiç bedele, yani payın güncel piyasadaki normal alım satım değerine bağlandı. Anayasa Mahkemesi, ön alım hakkının alıcının kabul ettiği satış koşullarının aynen üstlenilmesine dayandığını ve önceki kararlarında satış bedelinin esas alınmasını Anayasa'ya aykırı görmediğini hatırlattı. Mahkemeye göre rayiç bedel yöntemi, tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırdığı bedeli devre dışı bırakarak sözleşmeyi farklı bir satış ilişkisine dönüştürmekte, alıcının haksız kazanç elde etmesine ya da zarara uğramasına yol açabilmekte ve ön alım hakkı sahibinin ne ödeyeceğini ancak yargılamanın sonunda öğrenmesine neden olmaktadır. Bu nedenle kural, devletin mülkiyet hakkından doğan pozitif yükümlülükleriyle, yani taraflar arasında adil bir denge kuracak önlemleri alma görevini de kapsayan koruma yükümlülükleriyle bağdaşmadı.
İptal hükümleri kararın Resmî Gazete'de yayımlanmasından başlayarak dokuz ay sonra yürürlüğe gireceğinden, bu süre boyunca 734. maddenin ikinci fıkrası uygulanmaya devam edecektir. Mahkeme, hükümlerin iptaliyle doğacak hukuki boşluğu kamu yararını ihlal edici nitelikte gördüğü için yürürlüğü erteledi; yürürlüğü durdurma taleplerini ise iptal hükümlerinin yürürlüğe girmesi ertelendiği için reddetti. Süre dolduğunda yalnızca rayiç bedel kuralı değil, bedelin hâkimin belirlediği yere kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü ve bu yükümlülüğe bağlı tescil yasağı da yürürlükten kalkacaktır. Geçici 1. maddenin (2) numaralı fıkrası da iptal edildiğinden, değişikliklerin 7571 sayılı Kanun'dan önce açılmış davalara uygulanmasının dayanağı da aynı tarihte ortadan kalkacaktır.
Süre dolduktan sonra ön alım davalarında hangi bedelin hangi usulle yatırılacağı açık bir soru olarak kalmaktadır; kanun koyucunun dokuz aylık süre içinde yeni bir düzenleme yapması beklenebilir. Karşı oy kullanan dört üye, rayiç bedelin esas alınmasının özellikle satıştan uzun süre sonra açılan davalarda enflasyon karşısında alıcıyı koruduğunu belirterek çoğunluk görüşüne katılmadı. Yeni bir düzenleme yapılmazsa, görülmekte olan davalarda bedel ve depo usulü konusunda farklı uygulamalar ortaya çıkabileceği değerlendirilebilir.
7571 sayılı Kanun'la değiştirilen TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrası, ön alım davasında payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmesini ve ön alım hakkı sahibinin bu bedeli kesin süre içinde yatırmasını öngörüyordu. On üç asliye hukuk mahkemesi itiraz yoluyla, Türkiye Büyük Millet Meclisi üyeleri de iptal davasıyla bu kuralın ve değişikliği önceden açılmış davalara uygulayan geçici hükmün iptalini istedi. Başvurular E.2026/23 sayılı dosyada birleştirildi.
Mahkeme, ön alım hakkının satış sözleşmesinin koşulları korunarak yalnızca alıcının değişmesine dayandığını ve önceki kararlarında satış bedelinin esas alınmasını Anayasa'ya uygun bulduğunu hatırlattı. Rayiç bedel yönteminin tarafların kararlaştırdığı bedeli ortadan kaldırdığını, alıcıyı haksız kazanca ya da zarara açık bıraktığını ve ön alım hakkı sahibini ödeyeceği tutar konusunda yargılama sonuna kadar belirsizlikte tuttuğunu belirtti. Bu nedenle taraflar arasında adil bir denge kurulmadığı ve devletin mülkiyet hakkından doğan pozitif yükümlülüklerinin karşılanmadığı sonucuna vardı.
Mahkeme “rayiç bedeli” ibaresini dört üyenin karşı oyuyla Anayasa'nın 5. ve 35. maddelerine aykırı bularak iptal etti. “Gecikmeksizin” ve “kesin süre” ibarelerini, fıkranın kalan kısmını ve geçici 1. maddenin (2) numaralı fıkrasını uygulanma imkânı kalmadığı için oybirliğiyle iptal etti. İptal hükümlerinin kararın Resmî Gazete'de yayımlanmasından başlayarak dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi ve yürürlüğü durdurma taleplerini reddetti.
- — Anayasa Mahkemesinin karar tarihi
- — Kararın Resmî Gazete'de yayımlandığı tarih
- İptal hükümlerinin yürürlüğe gireceği tarih: kararın Resmî Gazete'de yayımlanmasından başlayarak dokuz ay sonra
- İptal hükümleri kararın Resmî Gazete'de yayımlanmasından başlayarak dokuz ay sonra yürürlüğe gireceğinden, bu süre içinde ön alım davalarında hâkimin belirlediği rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri verilen kesin süre içinde yatırılmalıdır.
- Bedel kesin süre içinde yatırılmazsa ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez ve bu kural dokuz aylık süre boyunca yürürlükte kalır.
- Karar, ön alım hakkının satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıl içinde kullanılması gerektiğini düzenleyen 733. maddeye ilişkin değildir; bu nedenle dava açma süreleri ayrıca izlenmelidir.
Devam eden ön alım davamda şimdi rayiç bedeli mi yatırmam gerekiyor?
Kural olarak evet; iptal hükmü henüz yürürlüğe girmediği için hâkimin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde yatırma yükümlülüğü şimdilik devam ediyor. Bu yükümlülük süresinde yerine getirilmezse adınıza payın tesciline karar verilemez. İptal hükümleri kararın Resmî Gazete'de yayımlanmasından başlayarak dokuz ay sonra yürürlüğe gireceğinden, davanızın bu tarihte henüz kesinleşmemiş olması hâlinde durumun somut olayda teyit edilmesi önerilir.
Paylı bir taşınmazdan pay satın aldım, aleyhime açılan ön alım davasında bu karar beni nasıl etkiler?
Anayasa Mahkemesi, alıcıya satış sözleşmesinde kararlaştırılan bedel yerine mahkemenin belirlediği rayiç bedelin ödenmesini mülkiyet hakkıyla bağdaşmaz buldu. Mahkemeye göre bu yöntem, rayiç bedel ödediğiniz satış bedelinin altında kalırsa sizi zarara uğratabilir, üstünde kalırsa haksız kazanca yol açabilir. Ancak iptal dokuz ay sonra yürürlüğe gireceğinden, bu süre içinde davanız mevcut kurala göre görülmeye devam edecektir.
İptal kararı neden hemen uygulanmıyor?
Anayasa Mahkemesi, hükümlerin iptaliyle doğacak hukuki boşluğu kamu yararını ihlal edici nitelikte gördüğü için iptalin yürürlüğünü erteledi. Anayasa'nın 153. maddesinin üçüncü fıkrası, Mahkemeye iptal hükmünün yürürlüğe gireceği tarihi kararın yayımlandığı günden başlayarak bir yılı geçmemek üzere ayrıca belirleme imkânı veriyor. Mahkeme bu süreyi dokuz ay olarak belirledi ve iptal hükümlerinin yürürlüğe girmesi ertelendiği için yürürlüğü durdurma taleplerini reddetti.