LimanLegal Logo
Telefon İkonu+90 540 097 1035
Kira ve Gayrimenkul

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama

Alış ve satış tarihlerini, bedellerini ve varsa Yİ-ÜFE artış oranını girin; araç, satışın vergiye tabi olup olmadığını ve ödenecek tahmini vergiyi hesaplasın.

Kısa özet: Beş yıl dolmadan satılan ev, arsa ve dükkân için değer artış kazancı vergisi. 2026 istisna tutarı: 150.000 TL. Mevzuat kontrolü: 9 Ekim 2026.

Son güncelleme: 9 Ekim 20262026 istisna tutarı: 150.000 TLÜcretsiz, kayıt gerektirmez

Alım ve satım bilgileri

Tarihler için tapu tescil tarihlerini kullanın.

TL
TL
TL
Satış nedeniyle ödenen tapu harcı, komisyon gibi giderler.
%
Alıştan önceki ay ile satıştan önceki ay arasındaki artış. %10 ve üzerindeyse maliyet endekslenir.

Sonuç

Bilgileri girdiğinizde ödenecek tahmini vergi burada görünecek.

Değer artış kazancı nedir?

Bir taşınmazı satın aldıktan sonra daha yüksek bir bedelle satan kişinin elde ettiği kazanç, Gelir Vergisi Kanunu mükerrer md. 80 uyarınca değer artışı kazancı olarak vergilendirilir. Ancak bu vergi yalnızca bedel karşılığında edinilen taşınmazların, edinildikleri tarihten itibaren beş yıl içinde elden çıkarılması hâlinde doğar.

  • Beş yıllık süre, tapu tescil tarihinden satış tarihine kadar takvim üzerinden hesaplanır.
  • Miras veya bağış yoluyla, yani ivazsız olarak edinilen taşınmazların satışı bu vergiye tabi değildir.
  • Kazancın her yıl belirlenen istisna tutarını aşmayan kısmı vergiden istisnadır. Bu tutar 2025 yılı için 120.000 TL, 2026 yılı için 150.000 TL'dir.

Kazanç nasıl hesaplanır?

Değer artış kazancı = Satış bedeli − (endekslenmiş) alış maliyeti − satıcının giderleri

Alış maliyeti, taşınmazın alındığı aydan önceki ay ile satıldığı aydan önceki ay arasında Yİ-ÜFE'deki artış oranı %10 veya daha fazlaysa bu oranda artırılır. Böylece enflasyondan kaynaklanan sanal kazanç vergilendirilmez. Endeks değerlerine TÜİK'in internet sitesinden ulaşılabilir.

İstisna tutarı düşüldükten sonra kalan matraha, Gelir Vergisi Kanunu md. 103'teki ücret dışı gelirler tarifesi uygulanır. 2026 yılı için dilimler %15 (190.000 TL'ye kadar), %20 (400.000 TL'ye kadar), %27 (1.000.000 TL'ye kadar), %35 (5.300.000 TL'ye kadar) ve %40'tır.

Örnek hesaplama

10.05.2023 tarihinde 3.000.000 TL'ye alınan bir daire, 01.03.2026 tarihinde 6.000.000 TL'ye satılıyor. Bu dönemde Yİ-ÜFE'deki artış %60 olsun.

  • Endekslenmiş maliyet: 3.000.000 × 1,60 = 4.800.000 TL
  • Değer artış kazancı: 6.000.000 − 4.800.000 = 1.200.000 TL
  • Matrah: 1.200.000 − 150.000 = 1.050.000 TL
  • Vergi: 232.500 + (50.000 × %35) = 250.000 TL

Beyan ve ödeme

Değer artış kazancı, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. Vergi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. Beyan edilmeyen kazançlar için vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi uygulanabilir.

Sık sorulan sorular

Evimi 5 yıl dolmadan satarsam vergi öder miyim?

Bedel karşılığı aldığınız bir taşınmazı beş yıl dolmadan satarsanız, değer artış kazancınızın istisna tutarını aşan kısmı gelir vergisine tabidir. Kazanç, alış maliyeti Yİ-ÜFE ile endekslenerek hesaplandığından çoğu durumda vergi doğmayabilir.

Miras kalan evin satışında vergi var mı?

Hayır. Miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazların satışından doğan kazanç, beş yıllık süreye bakılmaksızın değer artış kazancı vergisine tabi değildir.

2026 yılı değer artış kazancı istisnası ne kadar?

2026 yılında elde edilen değer artışı kazançlarında istisna tutarı 150.000 TL'dir. Kazancın bu tutarı aşmayan kısmı için vergi ödenmez.

Dayanak ve kaynaklar
  • 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer md. 80 ve 81, md. 103
  • 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği (2026 istisna tutarı ve tarife)
  • Gelir İdaresi Başkanlığı, Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasından Doğan Kazançların Vergilendirilmesi rehberi

Mevzuat kontrolü ve güncellik

Hukuki içeriğin son kontrolü
Kontrol kapsamı
Kanun maddeleri, süreler, oranlar ve hesap mantığı
Avukat kontrolü
Yapıldı (LimanLegal Hukuk Bürosu)
Kullanılan güncel değerler
Gelir vergisi tarifesi (ücret dışı gelirler) (kontrol: 9 Ekim 2026); Değer artış kazancı istisnası (kontrol: 9 Ekim 2026)

Bu sayfadaki tutar ve oranların dayanaklarını, kaynaklarını ve beklenen değişim tarihlerini güncellik panosunda görebilirsiniz.

Sonucu bir avukatla değerlendirin

Hesaplama araçları genel bir fikir verir. Dosyanıza özgü hak ve süreleri doğru belirlemek için LimanLegal avukatlarına danışabilirsiniz.

İletişime geçin WhatsApp

İlgili araçlar

Tapu Harcı HesaplamaSatış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için binde 20'şer tapu harcı ve toplam masraf. Kira Stopajı Hesaplamaİşyeri kirasında %20 stopaj: net kiradan brüte, brüt kiradan nete hesap. Damga Vergisi HesaplamaSözleşme, kira sözleşmesi, taahhütname ve diğer kâğıtlar için 2026 damga vergisi. Miras Payı HesaplamaEş, çocuklar, torunlar, anne-baba ve kardeşlerin Türk Medeni Kanunu'na göre yasal miras payları. KDV HesaplamaKDV dahil ve hariç tutar, %1, %10 ve %20 oranları ile KDV tevkifatı.