+90 540 097 1035Ev sahipliği ve kiracılık ilişkisi, hem kiracı hem de ev sahibi açısından çeşitli hak ve sorumlulukları barındırır. Peki, yeni bir ev satın alan kişi, mevcut kiracıyı evden çıkarabilir mi? 2026 yılında geçerli olan hukuk düzenlemelerine göre bu sürecin nasıl işlediğini, kiracının haklarını ve yeni ev sahibinin neler yapabileceğini ele alacağız.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi, belirli hukuki prosedürlerin izlenmesini gerektirir. Öncelikle, taşınmazın satın alınmasından itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bir bildirim yapılmalıdır. Bu bildirim, kiracının evi boşaltması gerektiğini açıkça belirtmelidir.
Yeni malikin kiracıyı çıkarması için, kiracının bu bildirimin tebliğ edilmesinden itibaren 6 ay içinde taşınmazı terk etmesi zorunludur. Eğer kiracı bu süre sonunda hala konutta kalmaya devam ederse, yeni malikin tahliye davası açma hakkı doğar. Mahkeme, tahliye talebini incelerken ihtiyacın gerçek ve sürekli olup olmadığını değerlendirir. Yargıtay da bu konuda verdiği kararlarda, ihtiyacın sadece geçici veya yapay sebeplerle öne sürülmesi halinde tahliye talebinin reddedileceğini vurgulamıştır (Yargıtay 6. HD., 2005/8261 E., 2005/9755 K.).
İçinde Kiracı Olan Evi Satın Almak
Kiracılı bir evi satın almak, Türk Borçlar Kanunu'na göre mevcut kira sözleşmesinin yeni malik tarafından devralınması anlamına gelir (TBK m. 310). Bu durumda, kiracı ile yapılan kira sözleşmesi aynı koşullarda yeni malik ile devam eder. Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra 1 ay içinde, kiracının tahliyesi için kendisinin veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu bir yakınının konuta ihtiyacı olduğunu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir (TBK m. 351). Bu bildirim yapılmadığı takdirde, kira sözleşmesi süresince kiracının tahliye edilmesi mümkün olmaz. Başka bir deyişle, kiracılı bir taşınmazın satın alınması, mülk sahibine kira hukuku açısından belirli sorumluluklar yükler.
Yeni Ev Aldım Kiracı Çıkmıyor
Bir taşınmaz satın alındıktan sonra, kiracının evi boşaltmaması sıkça karşılaşılan bir sorundur. Bu durumda, "Yeni ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir mi?" sorusu önem kazanır. Türk Borçlar Kanunu'na göre, yeni malik kiracıyı tahliye etmek istiyorsa belirli yasal adımları izlemek zorundadır. Taşınmazın devrinden sonraki 1 ay içinde kiracıya yazılı bir bildirim yapılmalı ve bu bildirimde, evin kendisi ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu bir yakını için kullanılacağı açıkça belirtilmelidir. Eğer bu ihtarnameye rağmen kiracı, 6 aylık süre içinde taşınmazı boşaltmazsa, yeni malik tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu süreçte hak kaybı yaşamamak için hukuki yardım almak oldukça önemlidir.
Yeni Ev Sahibi Kiraya Zam Yapabilir Mi?
"Yeni ev sahibi kiraya zam yapabilir mi?" sorusu, mülkün el değiştirmesinden sonra kiracıların en sık sorduğu konular arasında yer alır. Yeni malik, taşınmazı devraldıktan sonra, kira sözleşmesinde belirtilen koşullara ve TÜFE oranlarına uygun şekilde kira artışı yapabilir. Ancak taşınmazın yeni bir malik tarafından satın alınmış olması, mevcut kira sözleşmesinin geçerliliğini ortadan kaldırmaz. Bu sözleşme süresince, yeni malik sadece kanuni sınırlar çerçevesinde kira artışı yapabilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, kira artışının, tüketici fiyat endeksi (TÜFE) oranını aşamayacağını açıkça düzenlemektedir. Bu hüküm, kiracının haklarını korurken, aynı zamanda mülk sahibinin de taşınmazını değerine uygun bir şekilde kiraya vermesini güvence altına alır. Yargıtay da kira artışları konusunda, hem sözleşme hükümlerine hem de yasal sınırlamalara uyulması gerektiğini vurgulamaktadır (Yargıtay 6. HD., 2013/4985 E., 2013/2188 K.).
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Etmesi Durumunda Tazminat Hakkı
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye etmesi durumunda, kiracının tazminat talep edebileceği bazı durumlar vardır. Türk Borçlar Kanunu'na göre, yeni malik, konut ihtiyacı gerekçesiyle tahliye davası açıp kiracıyı çıkardıktan sonra, 3 yıl boyunca taşınmazı başka birine kiralayamaz. Eğer bu süre içinde mülk yeniden kiraya verilirse, tahliye edilen kiracı, ev sahibine karşı tazminat davası açma hakkına sahip olur. Tazminat tutarı, kiracının sözleşmenin son yılında ödediği toplam kira bedelinden daha az olamaz. Ancak, bu üç yıllık süre içinde geçerli bir sebep ortaya çıkarsa veya eski kiracı ile yeni bir kira sözleşmesi yapılırsa, bu kural uygulanmaz.