Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, değişen yaşam koşulları ve öngörülemeyen durumlar nedeniyle kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilir. Bu davada amaç, kira sözleşmesinin koşullarının adil bir şekilde yeniden düzenlenmesidir. Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi kapsamında açılan bu dava, özellikle olağanüstü durumların sözleşmenin ifasını zorlaştırdığı veya imkansız hale getirdiği hallerde gündeme gelir.

Kira sözleşmesi, her iki tarafa da hak ve yükümlülükler yükler. Kiracı, kira bedelini zamanında ödemekle yükümlüdür; kiraya veren ise kiralananın ayıpsız olarak teslim edilmesinden sorumludur. Olağanüstü durumlar (ekonomik kriz, döviz kuru dalgalanmaları, salgın hastalıklar gibi) ortaya çıktığında, taraflardan biri aleyhine aşırı bir dengesizlik oluşabilir. Bu durumda kira uyarlama davası açılarak, koşulların yeniden değerlendirilmesi istenir.

Kira Uyarlama Davası şartları nelerdir?

Davanın açılabilmesi için:

1. Geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı,

2. Öngörülemeyen olağanüstü bir durumun oluşması,

3. Olağanüstü durumun tarafların sorumluluğunda olmaması,

4. Sözleşmenin yeni şartlarda devamının zorlaşması.

Kira uyarlama davası ileriye dönük olarak uygulanır ve geçmiş kira ödemelerini kapsamaz. Bu dava, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklıdır; uyarlama davası geriye dönük etki göstermezken, kira tespit davası kira dönemi başına kadar geriye dönük etki edebilir.

Kira Uyarlama Davası Ne Zaman Açılmalıdır?

Kira uyarlama davası, öngörülemeyen olağanüstü durumlar nedeniyle taraflar arasında bozulan dengenin düzeltilmesi amacıyla, olayın meydana gelmesinin ardından hemen açılabilir. Bu davalarda, sözleşmenin uyarlanmasını gerektiren olağanüstü durumun varlığı aranır.

Kira uyarlama davası hangi durumlarda açılır?

Kira uyarlama davasının açılabilmesi için beklenmedik ve öngörülmesi mümkün olmayan durumların oluşması gerekmektedir. Bu tür durumlar, sözleşme şartlarının taraflardan biri için yerine getirilemez hale gelmesine yol açabilir. Kira uyarlama davası ileriye dönük etkisi olan bir dava olup, geriye dönük sonuç doğurmaz. Öngörülemeyen olaylara örnek olarak şunlar verilebilir:

• Afet

• Pandemi,

• Savaş durumu,

• Ekonomik krizler,

• Döviz kurlarında artış,

• Devalüasyon

Kira uyarlama davası 5 yıl şartı var mı?

Kira tespit davalarında geçerli olan 5 yıllık dava açma süresi, kira uyarlama davalarında geçerli değildir. Bu, kira tespit davası ile kira uyarlama davası arasındaki farklardan biridir. Kira uyarlama davasını, hem kiracı hem de kiraya veren açabilir. Burada önemli olan, ortaya çıkan olağanüstü durumun hangi tarafın aleyhine olduğu ve sözleşmenin devamını zorlaştırıp zorlaştırmadığıdır.

Kira uyarlama davası için arabuluculuk zorunlu mu?

Kira uyarlama davasında arabuluculuk müessesesi, her iki tarafın da tacir sıfatına sahip olması halinde geçerlidir. Ayrıca, dava konusunun alacak ya da tazminat içermesi gerekir. Bu koşullar sağlandığında, dava şartı olarak arabuluculuktan yararlanılabilir. Ancak, bu şartların bulunmadığı durumlarda, kira uyarlama davalarında arabuluculuk zorunlu değildir.

Kira uyarlama davası için ihtarname şart mı?

Kira uyarlama davası açılabilmesi için önceden ihtarname gönderilmesi şartı yoktur. Kira uyarlama davalarında dava açmak için, taraflar arasında bozulan dengenin ve olağanüstü durumun varlığı yeterlidir. Bu davalarda kira tespit davalarından farklı olarak ihtarname şartı aranmamaktadır.

Kira uyarlama davası geçmişe dönük istenilir mi?

Kira uyarlama davası ileriye etkilidir ve geriye etki yapmaz.

Kira Uyarlama Davası ve Kira Tespit Davası Arasındaki Farklar:

1. Kira uyarlama davası, ifa güçlüğü ortaya çıktığında derhal açılabilir, Kira tespit davası ise kira döneminin sona ermesine 1 ay kala ihtarname çekilerek başlatılır.

2. Kira uyarlama davasında, 1 yıldan kısa süreli sözleşmelerde bile somut olayın değerlendirmesi yapılabilir, Kira tespit davasında ise sözleşmenin 5 yıldan uzun ya da kısa olmasına bakılır.

3. Kira uyarlama davası ileriye etkilidir ve geriye etki yapmaz, Kira tespit davası ise kira dönemi başlangıcına kadar geriye etkilidir.

4. Uyarlama davasında, dava açma konusunda süre sınırlaması yoktur, Kira tespit davasında bu süre kuralı geçerlidir.

5. Uyarlama davasında, hâkimin takdir yetkisi daha geniştir, Kira tespit davasında ise hâkimin takdir yetkisi sınırlıdır.

Kira uyarlama davası sonucu ne olur?

Kira uyarlama davası açıldığında mahkeme, tarafların iddia ve savunmalarını dinler ve hukuki şartların sağlanıp sağlanmadığını inceler. Geçerli bir kira sözleşmesi ve olağanüstü bir durumun ortaya çıkması bu dava için temel gerekliliklerdir. Kiraya veren ya da kiralayan açısından olağanüstü durumun aleyhte bir gelişmeye neden olması gereklidir. Bu dava Sulh Hukuk Mahkemesine açılmalıdır.

Dava açılırken, mahkemeye kira uyarlama dilekçesi sunulması zorunludur. Bu dilekçenin eksiksiz ve doğru hazırlanması oldukça önemlidir. Bu nedenle, alanında deneyimli hukukçulardan danışmanlık alınması kişilerin haklarını koruma açısından faydalı olacaktır.

Bir avukatla temsil edilmek, dilekçelerin usulüne uygun hazırlanmasında ve mahkemeye sunulacak delillerin hukuka uygun olmasında büyük önem taşır. Kira uyarlama davası açılırken, tarafların öngöremediği olağanüstü gelişmelerin varlığı aranır ve bu gelişmelerin tarafların yükümlülüklerini yerine getirmelerini zorlaştırması gerekir. Davacı iddialarını ispat ederse, hakim kira bedelini yeni şartlara uyarlayabilir.