Eser mutlaka maddi bir şey mi olmalıdır?

Hayır. 6098 sayılı TBK, 818 sayılı Kanun'daki "bir şeyin imali" ifadesini bilinçli olarak "bir eser meydana getirme" ile değiştirmiştir. Doktrinde ağırlıklı görüşe ve Yargıtay uygulamasına göre maddi varlığı bulunmayan, ancak objektif olarak gözlemlenebilen bir sonuç da eser sözleşmesinin konusunu oluşturabilir. Proje çizimi, burun estetiği ve bir sanatçının vereceği konser bu kapsamda örnek gösterilmektedir.

Eser sözleşmesi ile hizmet sözleşmesi arasındaki fark nedir?

Hizmet sözleşmesinin belirleyici unsuru bağımlılıktır; işçi, işverenin talimatı altında belirli bir süre emek harcar ve sonuç gerçekleşmese de ücrete hak kazanır. Eser sözleşmesinde ise yüklenici bağımsızdır ve belirli bir sonucu taahhüt eder. Yargıtay 10. Hukuk Dairesi'nin ifadesiyle, eser sözleşmesinde "önemli olan çalışmanın kendisinden ziyade bu çalışma neticesi ortaya çıkan ve objektif olarak gözlemlenen sonuçtur".

Eser sözleşmesi ile vekâlet sözleşmesi arasındaki fark nedir?

Vekâlet sözleşmesinde vekil, işin özenle görülmesini üstlenir; sonucu taahhüt etmez ve sonuç gerçekleşmese de özen borcunu yerine getirmişse ücrete hak kazanır. Eser sözleşmesinde ise sonuç taahhüt edilir ve sonuç gerçekleşmedikçe yüklenici kural olarak bedele hak kazanamaz. Ayrıca vekâlette ücret zorunlu unsur değildir; eser sözleşmesinde bedel zorunlu unsurdur.

Sözleşmede bedel yazılmamışsa eser sözleşmesi geçerli midir?

Evet. Bedelin miktarı, eser sözleşmesinin objektif esaslı bir unsuru değildir. Meydana getirilecek eser karşılığında ücret ödeneceği kararlaştırılmış fakat miktar belirlenmemişse sözleşme yine kurulmuş sayılır. Bu boşluk TBK m. 481 uyarınca doldurulur: "Eserin bedeli önceden belirlenmemiş veya yaklaşık olarak belirlenmişse bedel, yapıldığı yer ve zamanda eserin değerine ve yüklenicinin giderine bakılarak belirlenir."

Eser sözleşmesi sözlü yapılabilir mi?

Kural olarak evet. TBK m. 12 uyarınca sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı değildir. Yüklenici ile iş sahibi arasında sözlü anlaşma ile, hatta zımni irade açıklamaları ile dahi inşaat sözleşmesi kurulabilir. Ancak taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmî şekle tabidir ve noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

Konsorsiyum ile joint venture arasındaki fark nedir?

Çoğunlukla kabul edildiğine göre, ortakların aldıkları inşaat işinin hangi bölümünü yapacakları kararlaştırılmışsa konsorsiyum; bütün müteahhitler elbirliği ile tüm işleri yapacaksa joint venture söz konusudur. Her ikisinde de değişmeyen husus, iş sahibi ile bir ve aynı sözleşmenin yapılmasıdır. Sorumluluk bakımından her iki yapıda da TBK m. 638/3'teki müteselsil sorumluluk kuralı geçerlidir.

Paylı mülkiyete konu bir arsada tüm paydaşların imzası gerekli midir?

Evet. TMK m. 692 uyarınca paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması ve olağan kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 03.07.2024 tarihli, E. 2023/603, K. 2024/2419 sayılı kararında, sözleşmeye taraf olmayan bir malikin onay vermemesi nedeniyle sözleşmenin geçerli olarak kurulmadığı kabul edilmiştir.

Eser sözleşmesinde zamanaşımı süresi kaç yıldır?

TBK m. 147/6 uyarınca, yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar beş yıllık zamanaşımına tabidir. Ayıp sebebiyle açılacak davalarda ise TBK m. 478 uyarınca süre, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yıl, taşınmaz yapılarda beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıldır.

Yargıtay'da eser sözleşmesi uyuşmazlıklarına hangi daire bakıyor?

Eser sözleşmesi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyuşmazlıkları uzun yıllar Yargıtay 15. ve 23. Hukuk Dairelerinde incelenmiştir. Bu daireler kapatıldıktan sonra bu uyuşmazlıklar Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin görev alanına girmiştir. Güncel kararlarda "Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi" ifadesi bu geçişi göstermektedir. İçtihat araştırmasında yalnızca kapatılan dairelerin kararlarına dayanmak, güncel içtihat çizgisinin kaçırılmasına yol açabilir.

Malzemeyi kim sağlar ve ayıplı malzemeden kim sorumludur?

TBK m. 471/son uyarınca aksine âdet veya anlaşma olmadıkça yüklenici, eserin meydana getirilmesi için kullanılacak araç ve gereçleri kendisi sağlamak zorundadır. TBK m. 472 uyarınca malzeme yüklenici tarafından sağlanmışsa yüklenici, malzemenin ayıplı olması yüzünden iş sahibine karşı satıcı gibi sorumludur. Malzeme iş sahibi tarafından sağlanmışsa yüklenici onları gereken özeni göstererek kullanmakla, hesap ve artanı geri vermekle yükümlüdür. İş sahibinin sağladığı malzemenin veya gösterdiği yerin ayıplı olduğu anlaşılırsa yüklenici bunu hemen bildirmek zorundadır; bildirmezse sonuçlarından sorumlu olur.

Eser teslim edilmeden yanarsa bedel istenebilir mi?

TBK m. 483/I uyarınca eser teslimden önce beklenmedik olay sonucu yok olursa, iş sahibi eseri teslim almada temerrüde düşmedikçe yüklenici yaptığı işin ücretini ve giderlerinin ödenmesini isteyemez; malzemeye gelen hasar onu sağlayana ait olur. Ancak eser, iş sahibince verilen malzeme veya gösterilen arsanın ayıbı ya da iş sahibinin talimatına uygun yapılması yüzünden yok olmuşsa ve yüklenici doğabilecek olumsuz sonuçları zamanında bildirmişse, yaptığı işin değerini ve bu değere girmeyen giderlerini isteyebilir.

Eser Sözleşmesi Nedir? (TBK m. 470)

Q: Eser sözleşmesinin unsurları nelerdir?

Üç unsuru vardır: (i) bir eser meydana getirme, (ii) bedel (ücret) vaadi, (iii) tarafların bu iki nokta üzerinde anlaşması. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 18.09.2024 tarihli, E. 2023/590, K. 2024/437 sayılı kararında da eser sözleşmelerinin "eser" ve "bedel" olmak üzere iki temel unsuru bulunduğu belirtilmiştir; anlaşma ise her sözleşmenin kurucu unsurudur.

Q: Hiç ücret kararlaştırılmamışsa sözleşme ne olur?

Bir eser meydana getirme borcunun karşılığında ücretin hiç kararlaştırılmadığı sözleşmelerin eser ya da vekâlet sözleşmesi olarak nitelendirilmesi mümkün değildir; bu tür bir sözleşme isimsiz sözleşme hâlini alır. Aynı şekilde, bir eser meydana getirme borcunun karşılığında yine bir eser meydana getirmenin üstlenildiği durumlarda da eser sözleşmesi değil, isimsiz bir sözleşme meydana gelir.

Q: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hangi sözleşme türüne girer?

Karma nitelikli bir sözleşmedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 19.06.2025 tarihli, E. 2023/2580, K. 2025/2444 sayılı kararında belirtildiği gibi, "bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir". İnşaat kısmı eser sözleşmesi hükümlerine, arsa payı devri kısmı ise taşınmaz satış vaadi hükümlerine tabidir.

Q: Yüklenici işi başkasına yaptırabilir mi?

TBK m. 471/III uyarınca yüklenici, meydana getirilecek eseri doğrudan doğruya kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür. Ancak eserin meydana getirilmesinde yüklenicinin kişisel özellikleri önem taşımıyorsa işi başkasına da yaptırabilir. Kamu ihale sözleşmelerinde alt yüklenici çalıştırılması ayrıca idarenin onayına bağlıdır.

Bir sözleşmenin eser sözleşmesi olup olmadığı, taraflarının ona verdiği başlıkla değil; üç unsurun bir arada bulunup bulunmadığıyla belirlenir: bir eser meydana getirme, bunun karşılığında bir bedel ve tarafların bu iki nokta üzerinde uyuşması. Uygulamada "taşeronluk sözleşmesi", "kat karşılığı anlaşma", "montaj anlaşması", "tadilat protokolü" gibi adlar taşıyan pek çok belge hukuken eser sözleşmesidir; buna karşılık "inşaat sözleşmesi" başlığı taşıyan bazı metinler, bedel unsuru bulunmadığı için eser sözleşmesi sayılmaz. Nitelendirme akademik bir tartışma değildir: zamanaşımı süresini, ayıptan sorumluluğu, sözleşmenin sona erme biçimini ve görevli mahkemeyi doğrudan belirler. Bu rehberde, İstanbul'da inşaat ve gayrimenkul hukuku alanında çalışan LimanLegal Hukuk Bürosu olarak eser sözleşmesini kanun metinleri ve güncel Yargıtay içtihadı ışığında ele alıyoruz.

Kısa cevaplar

· Tanım: TBK m. 470 uyarınca eser sözleşmesi, "yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir".

· Üç unsuru vardır: (i) bir eser meydana getirme, (ii) bedel (ücret) vaadi, (iii) tarafların anlaşması.

· Eser yalnızca maddi bir şey olmak zorunda değildir. Proje çizimi, konser, burun estetiği gibi maddi olmayan ama objektif olarak gözlemlenebilir bir sonuç doğuran edimler de eser sözleşmesinin konusunu oluşturabilir.

· Belirleyici olan sonuçtur. Hizmet sözleşmesinde bağımlılık ve çalışmanın kendisi, vekâlette özenli çaba; eser sözleşmesinde ise sonucun taahhüdü öne çıkar.

· Bedel kararlaştırılmamış olabilir. Bu, sözleşmenin kurulmasını engellemez; TBK m. 481 uyarınca bedel, yapıldığı yer ve zamanda eserin değerine ve yüklenicinin giderine bakılarak belirlenir.

· Kural olarak şekle bağlı değildir. Sözlü olarak dahi kurulabilir. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

· Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi karma nitelikli bir sözleşmedir: içinde hem eser sözleşmesi hem taşınmaz satış vaadi barındırır.

· Birden fazla yüklenici işi birlikte üstlenmişse aralarında kural olarak adi ortaklık ilişkisi vardır ve TBK m. 638/3 uyarınca iş sahibine karşı müteselsilen sorumludurlar.

· Zamanaşımı: Eser sözleşmesinden doğan alacaklar kural olarak beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 147/6). Ayıp davalarında süre, taşınmaz yapılarda beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıldır (TBK m. 478).

· Yargıtay'da görevli daire değişti. Eser sözleşmesi uyuşmazlıkları, kapatılan 15. ve 23. Hukuk Dairelerinden sonra Yargıtay 6. Hukuk Dairesi tarafından incelenmektedir.

Kanuni Çerçeve

A. Tanımı — TBK m. 470

Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

1. Genel olarak (Yüklenicinin borçları) — TBK m. 471

Yüklenici, üstlendiği edimleri işsahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır.

Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır.

Yüklenici, meydana getirilecek eseri doğrudan doğruya kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür. Ancak, eserin meydana getirilmesinde yüklenicinin kişisel özellikleri önem taşımıyorsa, işi başkasına da yaptırabilir.

Aksine âdet veya anlaşma olmadıkça yüklenici, eserin meydana getirilmesi için kullanılacak olan araç ve gereçleri kendisi sağlamak zorundadır.

1. Bedelin muacceliyeti — TBK m. 479

İşsahibinin bedel ödeme borcu, eserin teslimi anında muaccel olur.

Eserin parça parça teslim edilmesi kararlaştırılmış ve bedel parçalara göre belirlenmişse, her parçanın bedeli onun teslimi anında muaccel olur.

b. Değere göre bedel — TBK m. 481

Eserin bedeli önceden belirlenmemiş veya yaklaşık olarak belirlenmişse bedel, yapıldığı yer ve zamanda eserin değerine ve yüklenicinin giderine bakılarak belirlenir.

Eser Sözleşmesinin Unsurları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, eser sözleşmesinin tanımını ve unsurlarını 2024 tarihli bir kararında şöyle özetlemiştir:

"Sözleşme; hukuki bir sonuç doğurmak üzere, iki veya daha ziyade kişinin karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarının uyuşmasını ifade eder. Borç doğuran sözleşmelerden birisi de tam iki tarafa borç yükleyen eser sözleşmesidir. Eser sözleşmesi, sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan ve somut olayda uygulanması gereken mülga 818 sayılı Kanun'un 355 inci maddesinde 'istisna akdi' olarak adlandırılmış olup, 'İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibi) vermeği taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder' şeklinde ifade edilmiş; 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Kanun'un 470 inci maddesinde de, 'Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir' şeklinde tanımlanmıştır. Eser sözleşmeleri iki tarafa karşılıklı borç yükleyen bir tür iş görme sözleşmesi olup, 'eser' ve 'bedel' olmak üzere iki temel unsuru bulunmaktadır. Bu sözleşmelerde yüklenici, iş sahibine karşı yüklendiği özen borcu nedeniyle eseri yasa ve sözleşme hükümlerine, fen, teknik ve sanat kurallarına uygun olarak yaparak ve zamanında tamamlayarak iş sahibine teslim etmekle; iş sahibi de bu çalışma karşılığında ivaz ödemekle yükümlüdür. […] Eser sözleşmesinin konusu meydana getirilmesi istenen sonuçtur. İstenen sonuç bir şeyin yapılmasına ilişkin olabileceği gibi, ortadan kaldırılmasına, değiştirilmesine, iyileştirilmesine veya montajına ilişkin de olabilecektir. Diğer bir ifadeyle eser sözleşmesi, sıfırdan yeni bir eser meydana getirilmesine ilişkin olabileceği gibi, mevcut bir eserin yapılacak değişiklikler ve ilâveler ile farklı bir hâle getirilmesine ilişkin de olabilir."

— Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 18.09.2024 tarihli, E. 2023/590, K. 2024/437 sayılı karar

1. Bir eser meydana getirme

818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 355. maddesindeki "bir şeyin imali" ifadesi, kavramı gereğinden fazla daraltması nedeniyle eleştirilmiş; 6098 sayılı TBK bu eleştiriyi karşılamak üzere "bir eser meydana getirme" kavramını tercih etmiştir. Bu tercih bilinçlidir: eser, yalnızca maddi nitelikte bir sonuca özgülenmiş bir kavram değildir.

Doktrinde ağırlıklı olarak kabul edildiği gibi, objektif olarak mümkün olan ve maddi olmayan bir sonucun meydana getirilmesi de eser sözleşmesinin konusunu oluşturabilir. Yargıtay kararlarında da genellikle maddi bir varlığa sahip olmayan edim sonuçlarının eser sözleşmesinin konusunu oluşturabileceği kabul edilmektedir. TBK m. 470'in ifadesiyle, taşınır ya da taşınmaz eserlere ilave olarak, sonucu vaat edilebilen ancak maddi varlığı bulunmayan hususlar da eser sözleşmesinin konusunu oluşturabilir.

Eser sözleşmesinin konusu olabilir	Eser sözleşmesinin konusu olamaz
Bina, köprü, baraj, yol, gemi inşası	Belli bir taşınmazın idaresi (sonuç kesin olarak vaat edilemez)
Mevcut binanın tadilatı, restorasyonu, onarımı	Belli bir konuda ders verilmesi
Proje çizimi, mimari proje, statik hesap	Bir hastanın tedavisinin üstlenilmesi (kural olarak vekâlet)
Burun estetiği gibi sonucu kesin olarak vaat edilebilen tıbbi müdahaleler	Bir davanın kazanılmasının taahhüdü
Bir sanatçının vereceği konser	Sonucu önceden objektif ve net biçimde ortaya konulamayan sanatsal faaliyetler (tartışmalı)
Cihazın kişinin kullanımına özel kurulumu ve montajı	Ücret ödeme borcu bulunmayan işler (bedel unsuru eksiktir)

FSEK anlamındaki "eser" ile karıştırmayın. Borçlar Kanunu'nda ifade edilen "eser" ile 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu'nda ifade edilen eser kavramları nitelikleri itibarıyla farklı kavramlardır. FSEK'te eser, sahibinin hususiyetini taşıyan ve ilim ve edebiyat, musiki, güzel sanatlar veya sinema eserleri olarak sayılan her nevi fikir ve sanat mahsulüdür; kanunda belirtilen eser kategorilerine girmenin yanında, ortaya konulan eserin sahibinin hususiyetlerini taşıması gerekir. Oysa Borçlar Kanunu'nda düzenlenen eser sözleşmesinde bu iki şart aranmamaktadır. Bir tadilat işi FSEK anlamında eser olmasa da eser sözleşmesinin konusunu oluşturur.

2. Bedel (ücret) vaadi

Eser sözleşmesinin ikinci unsuru, iş sahibinin "bedel ödeme" borcudur. 818 sayılı BK m. 355'te kullanılan "semen" kavramının karşılığı olarak TBK m. 470'te "bedel ödeme" kavramı kullanılmıştır. İş sahibinin bu ödeme borcu; hizmet sözleşmesindeki işverenin ücret ödeme borcu, vekâlet sözleşmesindeki müvekkilin ücret ödeme borcu ile satım sözleşmesindeki ücret ödeme borcundan nitelik olarak farksızdır. Eser sözleşmesini diğer sözleşmelerden ayırmaya yetmeyen bu bedelin, para şeklinde kararlaştırılmış olması şart değildir.

Bu noktada iki husus özellikle önemlidir:

· Bedelin miktarının sözleşme kurulurken belirlenmiş olması gerekmez. Eser ücretinin miktarı, eser sözleşmesinin objektif esaslı bir unsuru değildir. Meydana getirilecek eser karşılığı ücret ödenmesi kararlaştırılmış fakat bunun miktarı sözleşmede belirlenmemişse, yine de eser sözleşmesi kurulmuş sayılır. Söz konusu sözleşme boşluğu, tamamlayıcı bir yedek hukuk kuralı olan TBK m. 481'den istifade edilmek suretiyle hâkim tarafından doldurulur.

· Bir eser meydana getirme borcunun karşılığında ücretin kararlaştırılmadığı sözleşmelerin eser ya da vekâlet sözleşmesi olarak nitelendirilmesi mümkün değildir. Bu tür bir sözleşme, isimsiz sözleşme hâlini alır. Aynı şekilde, bir eser meydana getirme borcunun karşılığında yine bir eser meydana getirmenin üstlenildiği durumlarda da eser sözleşmesi değil, isimsiz bir sözleşme meydana gelir.

Ücret hususunda taraflar açıkça veya zımnen anlaşmış olabilirler. Alışılagelmiş olarak ücret kararlaştırıldığında, meydana getirilen eserler için ücret verileceği hususunda zımnen uyuşulduğu karine olarak kabul edilmektedir. Meslek sahiplerinin ve sanatkârların gördükleri işlerin ücret karşılığı olduğu söylenebilir.

Ödeme biçiminin sonradan değişmesi sözleşmenin niteliğini değiştirmez. İş sahibinin borcunun ücret ödeme olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerde, sonradan iş sahibinin bu borcu yerine başka bir edim ifa ederek borcunu ifa edebileceğinin kabul edilmesi durumunda, "ifa yerine edim" (datio in solutum) veya "ifa uğruna edim" söz konusu olur; bu durum, sözleşmenin eser sözleşmesi niteliğini değiştirmez. Örneğin, iş sahibinin ücret ödeme borcunu bono vererek ifa etmek istemesi böyledir.

3. Taraflar arasında anlaşma

Eser sözleşmesinin kurulabilmesi için tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları gerekir. Uyuşma (consensus), sözleşmenin esaslı unsurlarını kapsamalıdır. TBK m. 2/I'e göre, "Taraflar sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuşlarsa, ikinci derecedeki noktalar üzerinde durulmamış olsa bile, sözleşme kurulmuş sayılır". Eser sözleşmesinde bu unsurlar, bir eser meydana getirme ve ücret vaadidir.

Taraflar, tali (ikincil) noktaları üzerinde hiç durmamışlarsa, bu durum sözleşmenin kurulmasını engellemez. Ancak taraflar, ikincil noktaları anlaşmak suretiyle ya da taraflardan biri bunu hissettirmek şartıyla sözleşmenin sübjektif esaslı noktalar hâline getirebilirler. Objektif yönden esaslı olmayan bir noktayı taraflardan biri sözleşme yapma iradesinin zorunlu şartı (condicio sine qua non) olarak, yani sübjektif yönden esaslı bir nokta olarak öngörüyorsa, bu hususu açık olarak karşı tarafa bildirmek zorundadır. Aksi hâlde bu durum, ikinci derecedeki nokta sayılır ve sözleşmenin kurulmasını engellemez.

Taraflar sözleşmenin objektif esaslı noktaları üzerinde anlaşmış olmalarına rağmen, ikinci derecede noktalar üzerinde hiç durmamışlar ya da bu konudaki anlaşmayı ertelemişlerse, hâkim TBK m. 2/II'yi dikkate alarak "İkinci derecedeki noktalarda uyuşulamazsa hâkim, uyuşmazlığı işin özelliğine bakarak karara bağlar" hükmü gereğince bu boşluğu dolduracaktır.

Benzer Sözleşmelerden Ayırt Edilmesi

Uygulamada en sık karşılaşılan nitelendirme sorunu, eser sözleşmesi ile hizmet ve vekâlet sözleşmesi arasındaki sınırdır. Yargıtay 10. Hukuk Dairesi bu ayrımı sosyal güvenlik uyuşmazlıkları bakımından şöyle formüle etmektedir:

"Eser sözleşmesinde işi yapmayı üstlenen, eser meydana getirmekten ibaret bir iş görme edimini borçlanmaktadır. Eser sözleşmesi, bir iş görme borcu doğuran sözleşme olmakla beraber burada önemli olan çalışmanın kendisinden ziyade bu çalışma neticesi ortaya çıkan ve objektif olarak gözlemlenen sonuçtur. İşi yapmayı üstlenen, iş sahibi ile akdi ilişkiye girerken bir sonuç […] taahhüt etmektedir."

— Yargıtay 10. Hukuk Dairesi, 11.09.2024 tarihli, E. 2024/6913, K. 2024/8419 sayılı karar (aynı yönde 10. HD, 18.11.2025, E. 2025/6088, K. 2025/15625)

Ölçüt	Eser sözleşmesi	Hizmet sözleşmesi	Vekâlet sözleşmesi
Borcun konusu	Belirli bir sonucun meydana getirilmesi	Belirli bir süre emek harcanması	Bir işin görülmesi; sonuç taahhüt edilmez
Bağımlılık	Yoktur; yüklenici bağımsızdır	Vardır — belirleyici unsurdur	Yoktur; ancak talimata bağlılık vardır
Bedel	Zorunlu unsurdur	Zorunlu unsurdur	Zorunlu değildir (TBK m. 502)
Sonucun gerçekleşmemesi	Yüklenici bedele kural olarak hak kazanamaz	Ücret yine ödenir	Özen gösterilmişse ücret ödenir
Zamanaşımı	Kural olarak 5 yıl (TBK m. 147/6)	5 yıl (TBK m. 147/1)	5 yıl (TBK m. 147/5)

Bir iş görme borcu doğurmakla birlikte, sonucu kesin olarak vaat edilemeyen bir edim eser sözleşmesinin konusunu oluşturmaz. Buna karşılık, sonucun kesin olarak vaat edilebildiği edimler eser sözleşmesi olarak kabul edilir.

Eser Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Eser sözleşmesi; tam iki tarafa borç yükleyen, rızai, kural olarak şekle bağlı olmayan ve ani ile sürekli edim karmaşığı bir borç ilişkisi doğuran sözleşmedir.

Tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme

Sözleşmenin kurulması ile birlikte yüklenici, eseri imal etme; iş sahibi de bedel ödeme borcu altına girer. Taraflar aksini kararlaştırmadıkça veya işin niteliğinden aksi anlaşılmadıkça, yüklenici ücrete işin teslimiyle kazanacaktır (TBK m. 479).

Rızai sözleşme

Sözleşmenin kurulması için tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade açıklamaları yeterlidir. Sözleşmenin kurulması için ilave bir unsura, örneğin malın karşı tarafa teslimi ya da mülkiyetin devrine ihtiyaç duyulmamaktadır.

Kural olarak şekle bağlı olmayan sözleşme

TBK m. 12 hükmüne göre sözleşmelerin geçerliliği, kanunda açıkça belirtilmediği sürece bir sıhhat şekline tabi değildir. Bu sebeple taraflar bu sözleşmeyi hiçbir şekle bağlı olmadan kurmakta özgürdür; yüklenici ile iş sahibi arasında sözlü anlaşma ile dahi inşaat sözleşmesinin geçerli bir şekilde kurulması, hatta bu sözleşmenin zımni iradi açıklamalar ile de kurulması mümkündür. Buna karşılık eser sözleşmesinin kapsamının çok hacimli ve önemli olması durumunda, içeriğini ve ilkelerini yazılı olarak tespit etmek, ispat yönünden yararlı olacağını söylemek mümkündür.

İstisna: arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi. Eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin unsurlarının bir araya getirilmesi ile oluşan, karma nitelikteki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olarak yapılabilmesi için resmî şekil aranmaktadır. Ayrıntısı için eser sözleşmesinde geçerlilik şartları ve şekil başlıklı rehberimize bakabilirsiniz.

Ani mi, sürekli mi? Uygulamadaki en önemli sonucu

Eser sözleşmesinin ani, sürekli ya da her ikisinin karmaşığı bir borç ilişkisi olup olmadığı hususunda doktrinde farklı görüşler ifade edilmektedir. Kabul edilen görüşe göre bu ayrımın, sözleşmenin sona ermesinde çok farklı hukuki sonuçlara ulaşılması sebebiyle pratik önemi büyüktür.

Bu nitelemenin en önemli hukuki sonucu, yüklenicinin teslim günü gelmesine rağmen, binanın büyük bölümünü tamamlaması, ancak, bağımsız bölümleri teslim edememesi nedeniyle temerrüde düşmesi durumunda, iş sahibinin sözleşmeyi sona erdirmesi (fesih–dönme) hâlinde, sözleşmenin geçmişe etkili olarak mı, yoksa ileriye etkili olarak mı ortadan kalkacağı tartışmasını doğuracak olmasıdır.

· Sözleşme ani edimli olarak nitelendirildiği takdirde, sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkacak ve bunun sonucunda da müteahhit, o ana kadar yaptığı iş ve kullandığı malzemelerin bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre alabilecektir.

· Sözleşmeye sürekli borç ilişkisi kuralları uygulandığında, örneğin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin sözleşmeyi sona erdirme iradesi ileriye etkili sonuç doğuracak ve yerine getirilmiş olan kısım ifa olarak varlığını koruyacaktır.

Kanaatimizce eser sözleşmesi, ani–sürekli karmaşığı edim içeren bir borç ilişkisidir. Katıldığımız bu görüşe göre, eser sözleşmesini mutlak şekilde ne sürekli ne de ani edimli bir borç ilişkisi olarak nitelendirmek mümkündür. Özel hüküm bulunmayan durumlarda eser sözleşmesine ani edimli borç ilişkisi hükümlerinin mutlak olarak uygulanacağı söylenemez. Hâkim, karşısına gelen olaya çıkarlar dengesini göz önüne alarak bazen ani edimli bazen de sürekli borç ilişkilerine özgü kuralları uygulayabilecektir. Örneğin, müteahhidin temerrüdü nedeniyle iş sahibinin sözleşmeden dönmesi durumunda, somut olayın özelliklerine göre, geçmişe etkili dönme veya ileriye etkili fesih bulunduğu kabul edilebilecektir.

Nitekim eserdeki önemli olmayan bazı ayıplarda sözleşmeden dönme yerine onarım istenmesine ve bedelin ayıp oranında indirilmesine ilişkin TBK m. 475/I-1,2; iş sahibinin arsası üzerinde yapılan inşaatlarda aşırı zarar gerekçesiyle sözleşmeden dönmeyi yasaklayan TBK m. 475/II ve iş sahibine eser bitmeden önce yapılan kısmın bedeli ile müteahhidin zararını tazmin etmek koşuluyla sözleşmeyi her zaman feshetme hakkı tanıyan TBK m. 484 hükümleri, sürekli borç ilişkilerinin niteliğine uygun kurallardır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Karma Nitelik

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhidin eseri meydana getirme borcunun karşılığında iş sahibi, mülkiyetinde bulunan arsa paylarını müteahhide devretmeyi borçlanmaktadır. Bu niteliği sebebiyle, bu sözleşmeler karma nitelikli sözleşme olarak kabul edilmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin ifadesiyle:

"Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir."

— Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 19.06.2025 tarihli, E. 2023/2580, K. 2025/2444 sayılı karar

Bu karma nitelik, sözleşmenin üç ayrı rejime tabi tutulması sonucunu doğurur: inşaat kısmı eser sözleşmesi hükümlerine, arsa payı devri kısmı taşınmaz satış vaadi hükümlerine, sözleşmenin bütünü ise şekil bakımından taşınmaz satış vaadinin resmî şekil kuralına tabidir.

Birden Fazla Yüklenici: Adi Ortaklık, Konsorsiyum ve Müteselsil Sorumluluk

Müteahhit olarak, bir gerçek veya tüzel kişinin bulunması mümkün olduğu gibi, iki veya daha fazla kişinin birlikte taahhüt altına girmeleri de mümkündür. Birden fazla müteahhidin, bütünlük arzeden bir işi birlikte üstlenmeleri durumunda, kendi aralarında bir adi ortaklık oluşturmuş sayılırlar. Adi ortaklık her ne kadar ortaklar arasında bir sözleşme ise de, Türk Borçlar Kanunu'nun adi ortaklığı düzenleyen hükümleri (TBK m. 620–645) ortakların üçüncü kişilerle yaptıkları sözleşmeleri de etkilemektedir.

II. Temsilin sonuçları — TBK m. 638

Ortaklık için edinilen veya ortaklığa devredilen şeyler, alacaklar ve ayni haklar, ortaklık sözleşmesi çerçevesinde elbirliği hâlinde bütün ortaklara ait olur.

Ortaklık sözleşmesinde aksine bir hüküm bulunmadıkça, bir ortağın alacaklıları, haklarını ancak o ortağın tasfiyedeki payı üzerinde kullanabilirler.

Ortaklar, birlikte veya bir temsilci aracılığı ile, bir üçüncü kişiye karşı, ortaklık ilişkisi çerçevesinde üstlendikleri borçlardan, aksi kararlaştırılmamışsa müteselsilen sorumlu olurlar.

Bu tür sözleşmeler genellikle konsorsiyum, bazen de joint venture şeklinde ortaya çıkmaktadır. Çoğunlukla kabul edildiğine göre, ortakların aldıkları inşaat işinin hangi bölümünü yapacakları kararlaştırılmış ise konsorsiyum, şayet bütün müteahhitler elbirliği ile tüm işleri yapacaksa joint venture söz konusu olacaktır. Her ikisinde de değişmeyen husus, iş sahibi ile bir ve aynı sözleşmenin yapılmasıdır.

TBK m. 638/3 uyarınca, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça müteahhit ortaklar iş sahibine karşı müteselsilen sorumlu olurlar. Yani iş sahibi, birinin yapacağı kısım sözleşmede ayrı ayrı belirtilmiş olsa bile, aksi kararlaştırılmadıkça, ifanın yapılmaması veya ifa etmemeden dolayı zararın tazminini dilediği müteahhitten talep edebilir.

Uygulamadaki sonucu: Konsorsiyum ortaklarından biri iflas etse veya işi terk etse dahi, iş sahibi diğer ortaklardan işin tamamının ifasını veya tazminatı isteyebilir. Sözleşmede "her ortak yalnızca kendi bölümünden sorumludur" biçiminde açık bir hüküm bulunmadıkça, işin bölümlere ayrılmış olması müteselsil sorumluluğu ortadan kaldırmaz.

Paylı Mülkiyette Kimler Sözleşmenin Tarafı Olmalıdır?

Paylı mülkiyetin söz konusu olduğu bir taşınmaz üzerinde eserin inşaasını konu alan inşaat sözleşmesinin kurulabilmesi için, bütün paydaşların sözleşmenin tarafı olması zorunludur. Uygulamada sık rastlanan bu durumda, paydaşların katılımı tam olarak sağlanmadığı için sözleşme geçersiz kabul edilecektir.

d. Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar — TMK m. 692

Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2024 tarihli bir kararında, sözleşmeye taraf olmayan bir malikin onay vermemesi nedeniyle noterde düzenlenmiş bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin dahi TMK m. 692 gereğince geçersiz olduğunun tespitine ilişkin kararı onamıştır (6. HD, 03.07.2024, E. 2023/603, K. 2024/2419).

Bedelin Belirlenmesi: Götürü Bedel ve Yaklaşık Bedel

Ücretin hesaplanış tarzı, eser sözleşmesinin niteliğinin belirlenmesinde büyük önem arzetmemektedir. Ücretin bütün eser için tek bir rakam olarak veya çeşitli işler ve masraflar için çalışma günlerine veya saatlerine, ölçü veya ağırlığına göre veya parça başına birim fiyatlar üzerinden belirlenmesi mümkündür. Ancak Kanun, iki temel modeli ayrı ayrı düzenlemiştir.

a. Götürü bedel — TBK m. 480

Bedel götürü olarak belirlenmişse yüklenici, eseri o bedelle meydana getirmekle yükümlüdür. Eser, öngörülenden fazla emek ve masrafı gerektirmiş olsa bile yüklenici, belirlenen bedelin artırılmasını isteyemez.

Ancak, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, taraflarca belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına engel olur veya son derece güçleştirirse yüklenici, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Dürüstlük kurallarının gerektirdiği durumlarda yüklenici, ancak fesih hakkını kullanabilir.

Eser, öngörülenden az emek ve masrafı gerektirmiş olsa bile işsahibi, belirlenen bedelin tamamını ödemekle yükümlüdür.

I. Yaklaşık bedelin aşılması — TBK m. 482

Başlangıçta yaklaşık olarak belirlenen bedelin, işsahibinin kusuru olmaksızın aşırı ölçüde aşılacağı anlaşılırsa işsahibi, eser henüz tamamlanmadan veya tamamlandıktan sonra sözleşmeden dönebilir.

Eser, işsahibinin arsası üzerine yapılıyorsa işsahibi, bedelden uygun bir miktarın indirilmesini isteyebileceği gibi, eser henüz tamamlanmamışsa, yükleniciyi işe devamdan alıkoyarak, tamamlanan kısım için hakkaniyete uygun bir bedel ödemek suretiyle sözleşmeyi feshedebilir.

Enflasyon ve maliyet artışı bakımından pratik not: Götürü bedelli sözleşmelerde kural, yüklenicinin artan maliyete katlanmasıdır. TBK m. 480/II ise dar bir kapı açar: başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumların, eserin yapılmasına engel olması ya da onu son derece güçleştirmesi gerekir. Olağan piyasa dalgalanmaları bu eşiği aşmaz; uyarlama talebinin kabulü için somut olayda öngörülemezlik ve aşırı güçleşme ayrı ayrı ispatlanmalıdır.

Zamanaşımı

II. Beş yıllık zamanaşımı — TBK m. 147

Aşağıdaki alacaklar için beş yıllık zamanaşımı uygulanır:

[…] 6. Yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar.

e. Zamanaşımı (ayıp sebebiyle sorumluluk) — TBK m. 478

Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacakların TBK m. 147/6 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabi olduğunu; arsa sahibinin kendisine düşen bağımsız bölümleri başkasına satarak devretmesinin, bağımsız bölümleri zımnen kabul ettiği anlamına gelmeyeceğini ve sözleşme gereği eksiklik nedeniyle tazminat istenmesine engel olmadığını belirtmiştir.

Görevli Mahkeme ve Yargıtay'da Görevli Daire

Eser sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, tarafların sıfatına göre belirlenir:

· Her iki taraf da tacir ve iş her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgiliyse uyuşmazlık mutlak veya nispi ticari dava niteliğindedir ve asliye ticaret mahkemesi görevlidir.

· Taraflardan biri tüketici sıfatını taşıyorsa (örneğin konut alıcısı), tüketici mahkemesi görevli olabilir.

· Diğer hâllerde genel görevli asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil ile fesih davaları uygulamada asliye hukuk mahkemelerinde görülmektedir.

Güncel not — Yargıtay'da daire değişikliği: Eser sözleşmesi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyuşmazlıkları uzun yıllar Yargıtay 15. ve 23. Hukuk Dairelerinde incelenmiştir. Bu daireler kapatıldıktan sonra, bu uyuşmazlıklar Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin görev alanına girmiştir. Bu nedenle dilekçelerde ve içtihat araştırmalarında yalnızca kapatılan dairelerin kararlarına dayanmak, güncel içtihat çizgisinin kaçırılmasına yol açabilir. Kararlarda "Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi" ifadesi bu geçişi göstermektedir.

Uygulama Rehberi: Sözleşme Öncesi Kontrol Listesi

1. Sözleşmenin türünü belirleyin. Sonuç mu, emek mi taahhüt ediliyor? Bağımlılık var mı? Bedel kararlaştırılmış mı? Bu üç soru nitelendirmeyi büyük ölçüde çözer.

2. Taşınmaz mülkiyeti devri var mı? Varsa sözleşme resmî şekle tabidir ve noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

3. Malikleri eksiksiz belirleyin. Paylı mülkiyette TMK m. 692 uyarınca tüm paydaşlar; elbirliği mülkiyetinde tüm ortaklar sözleşmeye taraf olmalıdır.

4. Yüklenici tarafını netleştirin. Birden fazla yüklenici varsa konsorsiyum mu, joint venture mı? Sorumluluk rejimi sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

5. Bedeli ve hesaplama yöntemini yazın. Götürü mü, birim fiyat mı, değere göre mi? Götürü bedelde uyarlama koşulları ayrıca kararlaştırılabilir.

6. İş programı ve teslim süresini ruhsata bağlayın. "Ruhsat tarihinden itibaren X ay" biçimindeki düzenleme, ruhsat alma yükümlülüğünün kime ait olduğu da yazılmadıkça belirsizlik doğurur.

7. Malzemeyi kimin sağlayacağını belirleyin. TBK m. 471/son uyarınca aksine âdet veya anlaşma yoksa malzemeyi yüklenici sağlar; TBK m. 472 malzeme ayıbı bakımından farklı sorumluluk rejimleri öngörür.

8. İhbar yükümlülüğünü hatırlayın. İş sahibinin sağladığı malzemenin veya gösterdiği yerin ayıplı olduğu anlaşılırsa yüklenici bunu hemen bildirmek zorundadır; bildirmezse sonuçlarından sorumlu olur (TBK m. 472/III).

9. Teslim ve gözden geçirme usulünü yazın. TBK m. 474 ve 477 uyarınca gözden geçirmeyi ve bildirimi ihmal eden iş sahibi eseri kabul etmiş sayılır.

10. Cezai şart ve teminatı ayrı ayrı düzenleyin. Bunların türü (seçimlik mi, ifaya eklenen mi) ileride talep hakkını belirler.

11. Şekle tabi sözleşmede ek protokol tuzağına dikkat edin. Resmî şekilde yapılan sözleşmeye adi yazılı ek protokolle yeni ve ağır yükümlülükler eklenemez.

12. Zamanaşımını takvime alın. Beş yıllık genel süre, ayıp bakımından taşınmaz yapılarda beş yıl, ağır kusurda yirmi yıl.

Önemli: Bu yazıdaki açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır ve kişiye özel hukuki görüş yerine geçmez. Eser sözleşmesi uyuşmazlıklarında sözleşmenin nitelendirilmesinin zamanaşımını, ayıptan sorumluluğu ve sona erme rejimini doğrudan belirlediğini; taraf yapısındaki eksikliklerin çoğu zaman sonradan giderilemediğini hatırlatırız. Somut durumunuza özgü değerlendirme için bir avukattan destek almanızı öneririz.

Eser ve İnşaat Sözleşmesi Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek — LimanLegal Hukuk Bürosu

Eser sözleşmesi uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen, çoğu zaman tarafların iyi niyeti değil; sözleşmenin doğru nitelendirilmesi, taraf yapısının eksiksiz kurulması, bedel ve teslim hükümlerinin ölçülebilir biçimde yazılması ve süreler kaçırılmadan hareket edilmesidir. Bu eşiklerin çoğu, imza atılmadan önce belirlenir.

İstanbul Kartal'da bulunan LimanLegal Hukuk Bürosu, eser ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, müzakeresi, hakediş ve alacak takibi ile fesih ve tazminat süreçlerinde hem arsa sahiplerine hem yüklenicilere hukuki destek sunmaktadır.

Hemen İletişime Geçin — https://www.limanlegal.com/iletisim