Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: İleriye Etkili Fesih, Tasfiye ve 2025 İçtihadı Birleştirme Kararı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici işi bırakınca arsa sahibinin ilk refleksi genellikle noterden fesih ihtarnamesi göndermek olur. Oysa bu sözleşme tek taraflı irade beyanıyla sona ermez: taraf iradeleri fesihte birleşmedikçe sözleşme ancak mahkeme kararıyla sona erdirilebilir. Asıl belirleyici olan da fesih kararının kendisi değil, etkisidir: sözleşme geriye etkili olarak mı ortadan kalkacak, yoksa ileriye etkili fesihle yüklenici yaptığı imalat oranında tapu payı almaya hak kazanacak mıdır? Bu ayrım, inşaatın fiziki seviyesine bağlıdır ve tasfiye hesabının tamamını belirler. 2025 yılında verilen bir İçtihadı Birleştirme Kararı ise tabloyu bir kez daha değiştirmiş; yükleniciden daire veya arsa payı satın alan üçüncü kişilerin konumunu kökten yeniden kurmuştur. Bu rehberde, İstanbul'da gayrimenkul hukuku alanında çalışan LimanLegal Hukuk Bürosu olarak fesih ve tasfiyeyi kanun metinleri ve güncel Yargıtay içtihadı ışığında ele alıyoruz.

Kısa cevaplar

Tek taraflı fesih beyanı sözleşmeyi sona erdirmez. Taraf iradeleri fesihte birleşmedikçe sözleşme ancak mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona erer.
İki tür sona erme vardır: geriye etkili fesih (dönme) ve ileriye etkili fesih.
Ayrımın ölçütü inşaatın seviyesidir. Yargıtay'ın müstakar uygulamasına göre edimin %90 ve üzerinde tamamlanması hâlinde sona erdirme iradesi fesih, altında ise dönme olarak nitelendirilir.
Geriye etkili fesihte taraflar sözleşmenin yapıldığı tarihteki malvarlığına döner; yükleniciye bağımsız bölüm verilmez, verdikleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenir.
İleriye etkili fesihte yüklenici, eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusuna hak kazanır; iade hükümleri uygulanmaz.
Oranlama yöntemi: Yüklenici işi tamamlasaydı 10 bağımsız bölüm alacaksa ve işi terk ettiğinde yaptığı işin tamamı tüm işin %80'i ise, ileriye etkili fesihte 8 bölümün tapusuna hak kazanır.
Tasfiye hâkim tarafından yapılır - dayanağı 25.01.1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararıdır. Yalnızca "feshe" karar verip tasfiyeyi ayrı davaya bırakmak, uyuşmazlığı çözmez.
Eksik ve ayıplı işler, seviye tespitinde gözetilir; bu sayede arsa sahibinin eksik iş bedeli talepleri de karşılanmış olur.
İleriye etkili fesihte cezai şart istenebilir; ifaya ekli ceza ve gecikme (kira) tazminatı talep edilebilir. Seçimlik cezanın durumu ise buna müsait değildir.
2025 İçtihadı Birleştirme Kararı: Yükleniciden tapuya güvenerek arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan ya da lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişilerin iktisabı korunur; ancak arsa sahibi üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ispatlarsa taşınmaz kendisine dönebilir.
"Avans tapu" kavramı reddedilmiştir. İçtihadı Birleştirme Kararı, bu kavramın Türk Eşya Hukuku sisteminde yeri bulunmadığını kabul etmiştir.

Kanuni Çerçeve

a. Süre verilmesi (Borçlu temerrüdü) — TBK m. 123

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir.

b. Süre verilmesini gerektirmeyen durumlar — TBK m. 124

Aşağıdaki durumlarda süre verilmesine gerek yoktur:

1. Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa.

2. Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa.

3. Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa.

c. Seçimlik haklar — TBK m. 125

Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.

Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.

Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.

3. İşe başlama ve yürütme — TBK m. 473

Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

Meydana getirilmesi sırasında, eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, işsahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir.

III. Tazminat karşılığı fesih — TBK m. 484

İşsahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir.

Fesih Tek Taraflı İrade Beyanıyla Olmaz

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bu ilkeyi 2026 tarihli bir kararında şöyle formüle etmiştir:

"Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tarafların fesih iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı 'sözleşmenin feshi' davası sonunda fesih (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, tek taraflı irade beyanı ile olmamakta, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır." — Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.04.2026 tarihli, E. 2025/3850, K. 2026/1637 sayılı karar

Pratik sonuç: Noterden gönderilen "sözleşme feshedilmiştir" ihtarnamesi, tek başına sözleşmeyi sona erdirmez. Bu ihtarname yine de önemlidir: temerrüdün kurulması, süre verilmesi (TBK m. 123) ve seçimlik hakkın kullanıldığının bildirilmesi bakımından belirleyicidir; ayrıca cezai şartın hangi tarihe kadar isteneceğini de bu bildirim tarihi tayin eder. Ancak fesih sonucunu doğuran şey mahkeme kararıdır.

Geriye Etkili Fesih (Dönme) ile İleriye Etkili Fesih Arasındaki Fark

"Geriye etkili fesihte sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına dönmeleridir. Yani geriye etkili fesihte sözleşmeye göre ise durumun ortadan kalktığından yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun olarak bağımsız bölüm verilmez. Ancak fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusu verilebilir. İleriye etkili fesihte arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber, yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister." — Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.04.2026 tarihli, E. 2025/3850, K. 2026/1637 sayılı karar

Ölçüt	Geriye etkili fesih (dönme)	İleriye etkili fesih
Uygulama koşulu	Kural olarak inşaat seviyesi %90'ın altında	Kural olarak inşaat seviyesi %90 ve üzeri
Tarafların durumu	Sözleşmenin yapıldığı tarihteki malvarlığına dönerler	Yerine getirilmiş kısım ifa olarak varlığını korur
Yükleniciye tapu devri	Verilmez; devredilmişse iptali istenir	Fiziki seviyeye uygun oranda verilir
Yüklenicinin talebi	Yaptığı iş ve kullandığı malzemenin bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilir	Yaptığı imalat oranında bağımsız bölüm ve arsa payı isteyebilir
Cezai şart	Kural olarak istenemez (aksine sözleşme hükmü saklı)	İfaya ekli ceza istenebilir; seçimlik cezanın durumu müsait değildir
Gecikme tazminatı	Kural olarak istenemez	İstenebilir (TBK m. 112)
Eksik ve ayıplı işler	Ayrı talep konusu olur	Seviye tespitinde gözetilir; yükleniciye o oranda daha az tapu devredilir

Tasfiye Nasıl Yapılır? Oranlama Yöntemi

İleriye etkili fesihte mahkemenin yapması gereken iş, yalnızca "sözleşmenin feshine" karar vermek değildir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, tasfiyenin yöntemini ve zorunluluğunu şöyle ortaya koymuştur:

"İleriye etkili fesihte öncelikle inşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) belirlenmeli, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanmalı, böylece yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilmeli, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilmelidir. Diğer anlatımla, ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir. […] Bir örnek verilmek gerekirse; işi tamamlasaydı yüklenici 10 adet bağımsız bölüm alacak ise ve yüklenici işi terkettiğinde yaptığı işin tamamı tüm işin %80'i ise bu halde ileriye etkili fesihte yüklenici 8 adet bölümün tapusuna hak kazanmış olacaktır.

Mahkemece ileriye etkili feshin kabul edilmesi halinde, sonuçlarının bu şekilde hüküm yerinde gösterilip açıklanması, tasfiyenin gerçekleştirilmesi ve uyuşmazlığın giderilmesi gerekmektedir. Diğer anlatımla, yükleniciye ne miktar bağımsız bölüm verileceği ve bunların yerleri ve arsa payı oranları belirlenmeli, infazı kabil şekilde, mevcut inşaatta tarafların mevcut hakları açıklanarak, yani, tasfiye de dikkate alınarak, akdin ileriye etkili feshine karar verilmelidir. Böylece arsa sahiplerinin eksik işler bedeliyle ilgili talepleri de, yüklenicinin alacağı taşınmaz payından indirim yapılmış olacağından, karşılanmış olacaktır. Eserde eksik ve kusurlu işler varsa, bunların fiziki oranı belirlenirken gözetilmesi gerekir. Çünkü yüklenici ancak yaptığı imalat kadarının bedelini (arsa yapının devrini) talep edebilir. […]

Mahkemece, ileriye etkili feshin tasfiye sonucunun da kararda açık seçik gösterilmesi ve yeni uyuşmazlıklara neden olunmadan taraflara aidiyeti gereken payların (bağımsız bölümlerin) HMK'nın 297. maddesi hükmünce infazda tereddüt yaratmayacak biçimde belirlenmesi gerekir. Esasen sadece ileriye etkili fesihle yetinilmesi de yeni davalara neden olacağından uyuşmazlığın çözümlendiğinden sözedilemez. […] Başka bir anlatımla, iade hükümleri uygulanmaz, yüklenici yaptığı kısmın bedeline, o miktarda arsa payı olarak hak kazanır; sadece yapmadığı miktarın karşılığı olan arsa payını daha önceden almışsa geri verir." — Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.04.2026 tarihli, E. 2025/3850, K. 2026/1637 sayılı karar

Aynı Daire, 2025 tarihli bir başka kararında da aynı yöntemi teyit etmiştir: "İleriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan bedel (arsa tapusu) ve buna karşılık gelen bağımsız bölümler olduğundan, ileriye etkili fesih halinde yüklenici işi tamamen ifa etseydi alabileceği bağımsız bölüm tapusu, işin yüklenici tarafından terk edildiği seviyesine oranlanarak […]" (6. HD, 27.03.2025, E. 2023/3345, K. 2025/1317).

İleriye Etkili Feshin Kaynağı: 1988 Tarihli Bir Öncü Karar

İleriye etkili feshin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine uygulanması, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 1988 tarihli kararında ayrıntılı biçimde temellendirilmiştir. Karar, hem doktrinde hem uygulamada bugün de referans alınmaktadır:

"Burada önemli olan husus, sözleşmenin feshi olgusunun ileriye etkili olup olmayacağı konusunda toplanmaktadır. […] Açıklanan tüm bu nedenler karşısında arsa sahibi sözleşmeyi fesihte haklı ise de, işin yukarıda belirtilen özelliği, inşaatın kapsamı ve objektif iyi niyet kuralının bir gereği olarak, feshin ileriye etkili (ex nunc) sonuçlar doğuracağının kabulü zorunludur. Bilindiği üzere, 27.2.1984 tarihli resmi gazetede yayınlanan 25.1.1984 gün ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararına göre yüklenicinin inşaatı tamamladığı miktar (oran) ve işin özelliği itibariyle uyuşmazlığın BK.nun 106. ve 108. madde hükümleri gereğince çözümlenmesi halinde, iş sahibi normal hallerde sağlayamayacağı bir olanağa kavuşmuş olacaktır. Oysa sözleşmeyi fesih hakkını elde eden iş sahibi, kabul ettiği veya kabul edebileceği kısmi ifanın karşılığını nakit yerine sözleşmede kararlaştırılan ayın olarak yükleniciye vermesi objektif iyi niyet kuralının ve somut olayın gereği sayılmalıdır (MK.'nun 2. md.si).

İş sahibinin aktin feshini geriye etkili (ex tunç) sonuçlar doğuracak şekilde kabul etmesi durumunda BK.'nun 108. maddesi ile kendisine tanınan hakkın aşırı ve çok şiddetli sonuçları beraberinde getireceği ortadadır. Halbuki yüklenicinin kusuru, kısmi ifanın karşılığını belirleme açısından değil, ancak gecikmeden dolayı iş sahibine ödemek zorunda kalacağı tazminat miktarının saptanmasında önemlidir. Esasen kat karşılığı inşaat şeklinde adlandırılan bağıtlar daha ziyade sürekli ifayı içeren akit tiplerine benzerliği nedeniyle süreklilik arzeden borç ilişkilerine özgü kuralların bu sözleşmelerde de uygulama zorunluğu vardır. Bu gibi eser sözleşmelerinde yüklenicinin kısmi temerrüdünde de durum aynıdır. Sorun yukarıda sözü edilen YİBBGK Kararı ile MK.'nun 2. madde hükmünden yararlanılarak feshin ileriye etkili sonuçlar doğuracağı şeklinde çözümlenmiştir.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş, yukarıda açıklanan olgular ve ilkeler gözönünde tutularak yüklenicinin işten el çektiği tarih itibariyle 4 blok inşaatta karşılığının sözleşmelerinde yalnız bağımsız bölüm (ayın) olarak verileceği kararlaştırılan işin fiziki durumunu saptamak, bunun için taraflarca yaptırılan tesbiti delaile ilişkin bilirkişi raporları ve raporlara yapılan itirazlar esas alınmak ve değerlendirilmek tasdikli projeler celbedilmek, tarafların iddia ve savunmaları gözetilmek ve cevaplandırılmak, işin kapsamı ve özelliği karşısında feshin ileriye etkili sonuçlar doğuracağı esasından hareketle yapılan iş miktarını […] yeniden saptamak, elde edilecek bu oran, işin tamamlanması halinde yükleniciye verilmesi gereken arsa payına ve bağımsız bölümlere uygulanmak suretiyle yüklenicinin yaptığı işten dolayı alabileceği bağımsız bölüm ve arsa paylarını tesbit etmek, bunun için […] yetenekli bilirkişi kurulundan Yargıtay denetimine olanak verecek biçim ve kapsamda rapor almak ve sonucuna uygun bir karar vermek olmalıdır." — Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 04.07.1988 tarihli, E. 1988/866, K. 1988/2520 sayılı karar

Dikkat — kanun numaraları: Yukarıdaki karar 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu döneminde verilmiştir. Kararda geçen BK m. 106 ve 108 hükümlerinin 6098 sayılı TBK'daki karşılıkları TBK m. 123 (süre verilmesi) ve TBK m. 125 (seçimlik haklar); MK m. 2'nin karşılığı ise TMK m. 2'dir. Kararın ilkeleri güncel uygulamada aynen sürmektedir.

2025 İçtihadı Birleştirme Kararı: Üçüncü Kişilerin Durumu Değişti

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden, arsa sahibi arsa veya kat irtifak tapularını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte; yüklenici de devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edildiğinde, bu üçüncü kişilerin durumu ne olacaktır?

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin uzun yıllar süren içtihadı, "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi hâlinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceği" yönündeydi. Daire, bu içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu'nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına başvurmuş ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararı ile bu dönme istemini kabul etmiştir. Karar, 18.07.2025 tarihli ve 32959 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır.

"Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine, 16.05.2025 tarihinde yapılan birinci toplantıda oy birliği ile karar verilmiştir." — Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı karar (RG: 18.07.2025, S. 32959)

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında verdiği kararlarda bu yeni çizgiyi ayrıntılı biçimde gerekçelendirmektedir:

"TMK'nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK'nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira 'avans tapu' kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir (TMK m. 1024). TMK'nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır." — Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 19.06.2025 tarihli, E. 2023/2580, K. 2025/2444 sayılı karar

Bu değişikliğin dosyalara etkisi çok geniştir. Kararda ayrıca, "İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir" denilmektedir. Yani derdest dosyalarda, İçtihadı Birleştirme Kararından önce verilmiş ve aksi yönde olan bozma kararları dahi bu yeni içtihadın uygulanmasına engel değildir. Yargıtay Kanunu m. 45/5 uyarınca içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar.

Konum	16.05.2025 öncesi uygulama	16.05.2025 sonrası (İBBGK kararı)
Yükleniciden daire alan üçüncü kişi	İyiniyet iddiası dinlenmez; tapu arsa sahibine döner	İyiniyet karinedir; iktisap korunur
Yüklenici lehine ipotek alan banka	TMK m. 1023'ten yararlanamaz	İyiniyetliyse ipotek hakkı korunur
Arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapu	"Avans tapu" olarak nitelendirilir	Avans tapu kavramı reddedilmiştir; devir geçerlidir
İspat yükü	Fiilen üçüncü kişide	Arsa sahibinde — üçüncü kişinin kötüniyetini somut delil ve vakıalarla ispatlamalıdır
Kötüniyetin içeriği	—	Üçüncü kişinin satın alma anında, tapunun APKİS nedeniyle devredildiğini ve geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bilmesi veya bilmesi gerekmesi

Hangi Hâllerde Geriye Etkili Fesih Mümkündür?

İnşaata hiç başlanmamış veya çok düşük seviyede kalmışsa geriye etkili fesih uygulanır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan sürede inşaat ruhsatını almadığı ve inşaata hiç başlamadığı bir olayda şu değerlendirmeyi yapmıştır:

"Somut olayda, davalı yüklenici şirketin sözleşmede kararlaştırılan bu sürede inşaat ruhsatını almadığı, inşaata hiç başlamadığı sabit olup, TBK'nın 124/1. maddesi hükmü uyarınca, dava tarihi itibariyle yükleniciye süre verilmesinin de etkisiz olacağı anlaşıldığından, davacı arsa sahiplerinin, aynı yasanın 125/3. maddesi uyarınca sözleşmenin geriye etkili olarak feshi taleplerinde haklı olduklarının kabulü gerekir." — Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11.11.2025 tarihli, E. 2025/1168, K. 2025/3804 sayılı karar

Fesih Sürecinde Adım Adım Yol Haritası

Sözleşmeyi ve süreleri okuyun. Teslim süresi ruhsata mı bağlanmış, ruhsat alma yükümlülüğü kimde? Süre uzatımı hükümleri var mı?
İnşaat seviyesini belgeleyin. Dava açılmadan önce delil tespiti (HMK m. 400 vd.) yaptırılarak fiziki tamamlanma oranının saptanması, tüm tasfiye hesabının temelidir.
Tapu kaydını ve takyidatı çıkarın. Yükleniciye hangi paylar devredilmiş, yüklenici bunları kimlere satmış, ipotek var mı? 2025 İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında bu tespit belirleyicidir.
Temerrüdü usulüne uygun kurun. TBK m. 123 uyarınca uygun süre verin; TBK m. 124'teki hâller varsa süre vermeye gerek olmadığını gerekçelendirin.
Seçimlik hakkınızı açıkça bildirin. TBK m. 125/II uyarınca ifadan ve gecikme tazminatından vazgeçtiğinizi hemen bildirmeniz gerekir.
Doğru fesih türünü talep edin. Seviye %90 ve üzerindeyse ileriye etkili, altındaysa geriye etkili fesih talep edilmelidir; terditli talep kurulması güvenli yoldur.
Tasfiyeyi de talep edin. Yalnızca fesih talebiyle yetinmek uyuşmazlığı çözmez; tapu iptali ve tescil ile bedel taleplerini aynı davada ileri sürün.
Yükleniciden pay alan üçüncü kişileri davaya dahil edin. Tapu iptali istenecekse hasım gösterilmeleri zorunludur.
Kötüniyet iddiasını somutlaştırın. Üçüncü kişinin satın alma anında sözleşmeyi ve fesih koşullarını bildiğini gösteren yazışma, ilan, akrabalık/ortaklık ilişkisi, ödeme akışı gibi somut delil ve vakıaları toplayın.
Cezai şart ve gecikme tazminatını hesaplayın. İleriye etkili fesihte, temerrüt tarihi ile fesih iradesinin bildirildiği (veya doğrudan dava açılmışsa dava) tarihi arası esas alınır.
Eksik ve ayıplı işleri raporlatın. Bunlar seviye tespitinde gözetildiği için ayrıca talep edilmeleri gerekmeyebilir; ancak dosyaya girmeleri şarttır.
Hükmün infaz kabiliyetini denetleyin. HMK m. 297 uyarınca hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağı ve arsa payı oranları tereddüde yer bırakmayacak biçimde gösterilmelidir.
Zamanaşımını takip edin. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacaklar TBK m. 147/6 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir.

Delil Kontrolü

Delil	Açıklama
Sözleşme ve ek protokoller	Teslim süresi, paylaşım oranı, cezai şart ve fesih hükümlerinin tespiti. Şekil bakımından geçerlilik de burada denetlenir.
Delil tespiti dosyası / bilirkişi raporu	İnşaatın fiziki tamamlanma oranı. Fesih türünün ve tasfiye hesabının temeli budur.
Yapı ruhsatı, yapı tatil tutanağı, iskân belgesi	İşe başlama tarihini, ruhsatın alınıp alınmadığını ve inşaatın durdurulup durdurulmadığını gösterir.
Tapu kaydı, akit tablosu, takyidat	Yükleniciye devredilen paylar, üçüncü kişilere yapılan satışlar ve ipotekler. 2025 İBBGK kararı bakımından zorunlu.
İhtarnameler ve tebliğ belgeleri	Temerrüdün kurulması, süre verilmesi ve seçimlik hakkın kullanıldığı tarihin tespiti; cezai şart hesabının başlangıcı.
Üçüncü kişilerle yapılan satış sözleşmeleri ve ödeme belgeleri	Kötüniyet iddiasının değerlendirilmesinde kullanılır.
Onaylı projeler ve mahal listesi	Eksik ve ayıplı işlerin belirlenmesi; işin kapsamının tespiti.
Kira/emsal rayiç araştırması	Gecikme (kira kaybı) tazminatının hesaplanması.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshinde Hukuki Destek — LimanLegal Hukuk Bürosu

Fesih davalarında sonucu belirleyen, çoğu zaman yüklenicinin ne kadar geciktiği değil; inşaatın fiziki seviyesinin doğru saptanması, doğru fesih türünün talep edilmesi, tasfiyenin aynı davada istenmesi ve yükleniciden pay alan üçüncü kişilerin konumunun 2025 İçtihadı Birleştirme Kararı ışığında değerlendirilmesidir. Yalnızca "sözleşmenin feshine" karar verilmesi, çoğu dosyada yeni davaların başlangıcı olmaktadır.

İstanbul Kartal'da bulunan LimanLegal Hukuk Bürosu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ve tasfiyesi, tapu iptali ve tescil, eksik ve ayıplı iş bedeli, gecikme tazminatı ve cezai şart uyuşmazlıklarında arsa sahiplerine, yüklenicilere ve yükleniciden daire satın alan üçüncü kişilere hukuki destek sunmaktadır.

Hemen İletişime Geçin

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesini ihtarname ile feshedebilir miyim?

Hayır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihadına göre arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi tek taraflı irade beyanı ile olmaz; taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkündür. İhtarname yine de önemlidir: temerrüdün kurulması, süre verilmesi ve seçimlik hakkın kullanıldığının bildirilmesi bakımından belirleyicidir.

Geriye etkili fesih ile ileriye etkili fesih arasındaki fark nedir?

Geriye etkili feshin en önemli sonucu tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki malvarlığına dönmeleridir; yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. İleriye etkili fesihte ise yüklenici, eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusuna hak kazanır; iade hükümleri uygulanmaz ve arsa sahibi yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olur.

Hangi durumda ileriye etkili fesih uygulanır?

Yargıtay'ın müstakar uygulamasına göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde edimin %90 ve üzerinde tamamlanması durumunda sözleşmeyi sona erdirme iradesi fesih, aksi takdirde dönme olarak nitelendirilmektedir. Ancak somut olayın özellikleri de dikkate alınır; nitekim Yargıtay 6. HD'nin 21.04.2026 tarihli, E. 2025/3850, K. 2026/1637 sayılı kararında %77,85 seviyesinde ileriye etkili feshin mümkün olduğu kabul edilmiştir.

İleriye etkili fesihte yüklenici ne kadar daire alır?

Oranlama yapılır. Yargıtay 6. HD'nin verdiği örnekle: "işi tamamlasaydı yüklenici 10 adet bağımsız bölüm alacak ise ve yüklenici işi terkettiğinde yaptığı işin tamamı tüm işin %80'i ise bu halde ileriye etkili fesihte yüklenici 8 adet bölümün tapusuna hak kazanmış olacaktır." Ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün değilse, yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilir.

Eksik ve ayıplı işleri ayrıca dava etmem gerekir mi?

İleriye etkili fesihte kural olarak gerekmez. Yargıtay 6. HD'ye göre eserde eksik ve kusurlu işler varsa bunların fiziki oran belirlenirken gözetilmesi gerekir; böylece arsa sahiplerinin eksik işler bedeliyle ilgili talepleri, yüklenicinin alacağı taşınmaz payından indirim yapılmış olacağından karşılanmış olur. Bu nedenle ileriye etkili fesihte yapıdaki eksik ve kusurlar tasfiyede sorun yaratmaz.

Mahkeme sadece "sözleşmenin feshine" karar verirse ne olur?

Uyuşmazlık çözülmüş sayılmaz. Yargıtay 6. HD'nin ifadesiyle, "Esasen sadece ileriye etkili fesihle yetinilmesi de yeni davalara neden olacağından uyuşmazlığın çözümlendiğinden sözedilemez." Mahkemece yükleniciye ne miktar bağımsız bölüm verileceği, bunların yerleri ve arsa payı oranları belirlenmeli; HMK m. 297 uyarınca infazda tereddüt yaratmayacak biçimde hüküm kurulmalıdır.

İleriye etkili fesihte cezai şart isteyebilir miyim?

Evet, ancak türüne bağlı olarak. Yargıtay 6. HD'nin 21.04.2026 tarihli kararında, ileriye etkili fesihte cezai şart istenebileceği; ancak seçimlik cezanın durumunun buna müsait olmadığı belirtilmiştir. İleriye etkili fesih bir bakıma sözleşmenin hâkim kararıyla ifası olduğundan alacaklı, ifanın yanında ifaya ekli cezai şartı isteyebilir. TBK m. 179/I'deki "aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça" ifadesinden hareketle, aksine sözleşme hükmü varsa seçimlik ceza da istenebilir.

Cezai şart hangi tarihler arasında hesaplanır?

Yargıtay 6. HD'ye göre, ifaya ekli ceza teslimde gecikme hâlinde ödenmesi kararlaştırılan ceza ise, teslim borcunda temerrüdün gerçekleştiği anda muaccel hâle gelir. Yargılama sonucu ileriye etkili feshe karar verilirse cezai şart, teslimde temerrüt tarihi ile fesih iradesinin yükleniciye bildirildiği tarihler arasında istenebilir. Yükleniciye süre verilmesi gerekmiyorsa ve fesih için doğrudan dava açılmışsa, temerrüt tarihi ile dava tarihi arası esas alınır.

Yükleniciden daire satın aldım; sözleşme feshedilirse dairemi kaybeder miyim?

16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı bu konuyu yeniden düzenlemiştir. Karara göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin bunları üçüncü kişilere satması hâlinde, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili feshi durumunda üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddiaları dinlenir ve iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkı korunur. Ancak somut olaya göre kötüniyetli olduğunuz anlaşılırsa taşınmaz arsa sahibine dönebilir.

Kötüniyetli olduğum nasıl ispatlanır?

İspat yükü arsa sahibindedir. Yargıtay 6. HD'nin ifadesiyle arsa sahibinin, üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını, yani üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi gerekir. TMK m. 3 uyarınca iyiniyet karinedir.

"Avans tapu" nedir, hâlâ geçerli mi?

Uygulamada arsa sahibinin yükleniciye inşaata finans sağlaması amacıyla önceden devrettiği tapu payları için kullanılan bir kavramdı. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında bu kavramın Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığını; arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağını, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağını belirtmiştir. Dolayısıyla yüklenici adına kayıtlı arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılması geçerlidir.

İçtihadı Birleştirme Kararı derdest dosyalarda uygulanır mı?

Evet. Yargıtay Kanunu m. 45/5 uyarınca içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararlarında ayrıca, "İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir" denilmektedir.

Yüklenici inşaata hiç başlamadıysa ne yapmalıyım?

Bu hâlde geriye etkili fesih talep edilir. Yargıtay 6. HD'nin 11.11.2025 tarihli, E. 2025/1168, K. 2025/3804 sayılı kararında, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan sürede inşaat ruhsatını almadığı ve inşaata hiç başlamadığı olayda, TBK m. 124/1 uyarınca yükleniciye süre verilmesinin de etkisiz olacağı anlaşıldığından, arsa sahiplerinin TBK m. 125/3 uyarınca sözleşmenin geriye etkili feshi taleplerinde haklı oldukları kabul edilmiştir.

Yükleniciye süre vermek zorunda mıyım?

Kural olarak evet (TBK m. 123). Ancak TBK m. 124'te sayılan üç hâlde süre verilmesine gerek yoktur: borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa; borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa; borcun ifasının belirli bir zamanda gerçekleşmemesi üzerine ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa. Bu hâllerin dilekçede açıkça gerekçelendirilmesi gerekir.

İş sahibi haklı bir sebep olmadan sözleşmeyi feshedebilir mi?

TBK m. 484 uyarınca iş sahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir. Bu, iş sahibine tanınmış bir "tazminat karşılığı fesih" hakkıdır; ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tasfiyenin mahkemece yapılması gerektiği kuralı burada da geçerlidir.

Fesih davasında hangi mahkeme görevlidir?

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve buna bağlı tapu iptali ile tescil davaları asliye hukuk mahkemelerinde görülmektedir. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin incelediği fesih dosyalarında ilk derece mahkemesi asliye hukuk mahkemesidir. Tarafların her ikisinin de tacir olduğu ve işin her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili olduğu hâllerde asliye ticaret mahkemesi görevli olabilir.

Tasfiye kim tarafından yapılır?

Hâkim tarafından. Yargıtay 6. HD'nin 21.04.2026 tarihli kararında, "tasfiye 25.01.1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hakim tarafından yapılmaktadır" denilmektedir. Bu nedenle taraflar tasfiyeyi kendi aralarında yapılandıramaz; mahkemenin tasfiye sonucunu kararda açıkça göstermesi gerekir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan alacaklarda zamanaşımı kaç yıldır?

TBK m. 147/6 uyarınca, yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar beş yıllık zamanaşımına tabidir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacakların beş yıllık zamanaşımına tabi olduğunu belirtmiştir. Ayıp sebebiyle açılacak davalarda ise TBK m. 478 uyarınca taşınmaz yapılarda beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıllık süre uygulanır.

Önemli: Bu yazıdaki açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır ve kişiye özel hukuki görüş yerine geçmez. Fesih dosyalarında sonucu belirleyen eşiklerin — inşaat seviyesinin doğru tespiti, doğru fesih türünün talebi ve tasfiyenin aynı davada istenmesi — dava açılmadan önce kurulduğunu; 16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararının ise yükleniciden pay edinen üçüncü kişiler bakımından uzun yıllardır süren uygulamayı değiştirdiğini hatırlatırız. Somut durumunuza özgü değerlendirme için bir avukattan destek almanızı öneririz.

Kaynaklar ve dayanaklar
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 112, 123, 124, 125, 147, 179, 470, 473, 475, 478, 483, 484, 485 (mevzuat.gov.tr)
— 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 2, 3, 992, 1023, 1024 (mevzuat.gov.tr)
— 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 297, 400 vd. (mevzuat.gov.tr)
— Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025, E. 2024/1, K. 2025/2 (RG: 18.07.2025, S. 32959)
— Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 25.01.1984, E. 1983/3, K. 1984/1 (RG: 27.02.1984)
— Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 30.09.1988, E. 1987/2, K. 1988/2
— Yargıtay 6. HD, 21.04.2026, E. 2025/3850, K. 2026/1637
— Yargıtay 6. HD, 25.12.2025, E. 2025/282, K. 2025/4510
— Yargıtay 6. HD, 11.11.2025, E. 2025/1168, K. 2025/3804
— Yargıtay 6. HD, 23.10.2025, E. 2024/3155, K. 2025/3541
— Yargıtay 6. HD, 19.06.2025, E. 2023/2580, K. 2025/2444
— Yargıtay 6. HD, 27.03.2025, E. 2023/3345, K. 2025/1317
— Yargıtay 6. HD, 10.02.2025, E. 2023/4478, K. 2025/424
— Yargıtay 6. HD, 20.11.2024, E. 2023/3876, K. 2024/4224
— Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 08.06.2021, E. 2017/866, K. 2021/724
— Yargıtay 15. HD, 04.07.1988, E. 1988/866, K. 1988/2520

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınıza ilişkin değerlendirme için LimanLegal Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.